Как и в каком размере взимается налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 годах?

Изменения в законодательстве с 2020 года о порядке исчисления НДФЛ

В настоящее время разработаны поправки к действующему порядку налогообложения, которые в будущем при расчете НДФЛ снизят сроки владения для единственного жилья с 5 до 3 лет. Новый закон подписан и начинает действовать с начала 2020 года.

Изменения коснутся случаев, когда у собственника отсутствуют права на другие жилые помещения. Если на момент сделки помимо продаваемой квартиры у физического лица будет числится еще какое-либо жилое имущество (квартира, дом или комната), для целей исчисления НДФЛ будет применяться общий срок владения – 5 лет.

Однако из этого правила будет одно исключение – если новая квартира приобретена не ранее чем за 90 дней до момента продажи старой, минимальный срок владения составит 3 года, хотя на момент сделки физическое лицо фактически имеет в собственности два жилых объекта.

Данная норма по мнению законотворцев позволит улучшить жилищные условия молодых семей, которые приобретают недорогое жилье, а впоследствии сталкиваются с необходимостью расширения жилплощади в связи с рождением детей. Несмотря на то, что порядок начисления НДФЛ с продажи жилья достаточно сложен, в ближайшем будущем можно ожидать значительных послаблений. Для многих собственников приобретать, а главное – продавать единственное жилье станет гораздо проще.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

• При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
• При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
• При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

• Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
• Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

https://youtube.com/watch?v=O2816tE4yck

Продать квартиру и не заплатить НДФЛ – возможно ли такое?

В законодательстве РФ есть определенные условия, которые позволяют собственникам жилья продать свое жилье без обязательной уплаты 13% от его стоимости. В текущем 2020 году произошли некоторые изменения, и теперь дело со сроками продажи обстоит немного иначе.

Предположим, жилье было куплено после 2016 года. По общим правилам, минимальный срок для владения должен составлять 60 месяцев (если раньше – то 36 месяцев, то есть, продавать уже можно). Продавая квартиру раньше указанного срока, придется отчитаться в налоговой (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного жилья за минусом льготы.

Такие правила действовали до 2019 года. В 2020-м же условия будет немного изменены: теперь минимальный срок для владения объектами жилой недвижимости составит 3 года. Но основное условие таково: сниженный срок владения будет действовать только для тех жилых объектов, когда это является единственным жильем гражданина (то есть, еще какого-то пригодного для проживания имущества у него нет). Другими словами, срок в 36 месяцев не действует, если у продавца недвижимости есть еще во владении другое жилье.

Если владелец решит продать не единственный свой объект недвижимости, то минимальный срок останется прежним (60 месяцев). Скрывать наличие другого жилья не стоит – сейчас все прекрасно отслеживается через ЕГРН.

Новые правила по сроку имеют еще одну интересную особенность: если владелец продаваемого единственного жилья купил другое жилье не ранее, чем за 90 дней до продажи, то продаваемый объект все равно считается единственным, и на него распространяется правило «36 месяцев». Другими словами, можно будет в течение 3 месяцев до продажи единственного жилья купить что-нибудь еще, а льготный срок владения все равно будет действовать.

Для наглядности разберем пример: дом был куплен в 2017 году, а в ноябре 2019 года гражданин приобрел еще один дом. В январе нового 2020 года продать старый дом можно без уплаты налога, так как срок владения будет больше 36 месяцев, и это даст право не уплачивать НДФЛ.

Если гражданин приобрел жилой объект до 2016 года, то по нему минимальный срок пользования жильем составит также 3 года. Допустим, что квартира досталась по наследству или была подарена, таким образом, продать жилье можно по истечении 3 лет. При этом правило единственного жилья здесь не действует. Если жилье продается раньше срока, который установлен для минимального владения, то здесь можно применить налоговые вычеты – до 1 000 000 рублей или фактические расходы на приобретение.

Новые условия, о которых рассказано выше, действуют, начиная с 1 января 2020 года.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х  лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение —  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Какую сумму необходимо отдать государству при продаже квартиры?

Чтобы определить сумму обязательного налогового сбора, изначально нужно узнать цену недвижимости. 

Конечно, стоимость объекта должна быть указана на страницах договора о купле-продаже. Но не все так просто: для вычисления налога следует рассчитать дополнительный вариант стоимости жилья. Для этого на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую цену квартиры, а затем умножить эту сумму на 0,7 — специальный коэффициент. Полученную стоимость необходимо сравнить с ценой в договоре, чтобы определить, какая цифра больше. Продавец обязан оплатить налог с продажи недвижимости именно с нее. 

Не стоит забывать о дополнительных «бонусах» от государства — вычетах. Они позволяют сократить сумму, из которой определяют окончательную величину налога, поэтому окончательные цифры обязательного платежа будут существенно меньше. 

Какое жилье является единственным?

Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:

1. Других объектов жилой недвижимости
2. Долей в в других объектах жилой недвижимости
3. Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов

В расчет принимается только недвижимость на которую оформлено право собственности в Едином Государственном Реестре Недвижимости!

Регистрация по месту жительства или пребывания, пользование жильем на основании договора социального найма или другие виды пользования, не считаются владением.

И не учитываются при определении статуса единственного жилья.

Совместная собственность супругов и статус единственного жилья

Совместной собственностью супругов считается недвижимость, купленная одним из супругов во время брака.

То есть, если один из супругов во время брака купит на свое имя квартиру и будет являться единственным титульным собственником, такая квартира все равно будет находиться в совместной собственности супругов.Квартира другого супруга, при этом, уже не будет являться единственным жильем.

Нужно учитывать, что недвижимость супруга, принадлежащая ему до вступления в брак, или полученная в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация и т.д.) не является совместной собственностью супругов.

Такая недвижимость не влияет на статус единственного жилья другого супруга.

Правило 90 дней

Собственник единственного жилья может за 90 дней до его продажи купить другое жилое помещение, и оно не будет учитываться в целях определения единственного жилья.

Датами покупки и продажи в этом случае будут считаться даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

То есть, даже если налогоплательщик, за 90 дней до продажи квартиры, приобрел другое жилье, продаваемая квартира все равно будет считаться единственным жильем.

Дом, являющийся единственным жильем и земельный участок

Жилой дом тоже может быть единственным жильем.

Минимальный предельный срок владения для него будет равен 3-м годам.

Но кроме того, минимальный предельный срок владения для участка, на котором дом расположен, тоже будет равен 3-м годам.

Право требования квартиры по ДДУ — не квартира

Будет ли квартира единственным жильем, если кроме нее есть еще одна квартира (квартиры), купленная по ДДУ, но не оформлена в собственность?

Да, будет.

Пока квартира не оформлена в собственность, это не квартира, а право требования. А по поводу права требования в законе нет никаких ограничений.

Даже если вы приняли квартиру от Застройщика по акту приема передачи, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали — квартиры в собственности у вас нет. А значит, другая квартира будет являться единственным жильем.

Многие по ошибке считают, что с момента подписания акта приема-передачи квартира переходит в собственность.

Это не так. Ошибаются они потому что, с момента подписания акта приема-передачи появляется право получения вычета на покупку.

Но не право собственности!

Право собственности появляется только в момент его регистрации.

Апартаменты и другие нежилые помещения — не жилье

Апартаменты не являются жильем. Несмотря на то, что предназначены для проживания.

Поэтому, кроме единственного жилья, в собственности может быть сколько угодно апартаментов. На статусе единственного жилья это никак не скажется.

Это касается всех других типов нежилых помещений: машиноместа, гаражи, кладовые, склады, офисы, магазины и т.д.

Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение не будет влиять на статус единственного жилья для другого жилого помещения.

Другое жилье за границей

Будет ли жилье в России единственным, если другое жилье находится за границей?

Если следовать букве закона, то — нет.

В Налоговом Кодексе география единственного жилья не ограничивается границами Российской Федерации. Следовательно жилье за границей «делает» жилье в России неединственным.

Но ресурсов для проверки недвижимости за пределами РФ, у налоговой нет. И никто подобные запросы не делает. Во всяком случае, я ни о чем подобном не слышал.

Поэтому на практике, жилье за границей в расчет не берется.

Тем не менее, риск того, что налоговой станет известно о жилье за границей, существует. И с этим моментом налогоплательщику следует считаться.

Особенности уплаты НДФЛ при продаже имущества

Некоторые виды доходов не учитываются при формировании базы налогообложения, однако перечень таких выплат ограничен. В общем случае при продаже собственного жилья у физического лица возникает обязанность уплатить НДФЛ с суммы полученных доходов в размере 13%, либо если собственник не является резидентом Российской Федерации – то 30%.

Повышенная ставка применяется в отношении иностранных граждан, а также граждан РФ, находящихся на территории страны менее 183 дней за последний календарный год. В то же время в отношении таких сделок существуют некоторые механизмы, которые снижают налоговое бремя.

Если жилье находится в собственности более установленного срока владения, то у физического лица налог не возникает, при этом подавать декларацию нет необходимости. Не имеет значения, по какой стоимости жилье продано и по какой стоимости было приобретено.

В общем случае применяется срок владения, равный 5 годам. Ранее такой срок составлял три года, его увеличение с 2016 года связано с попыткой государственных органов снизить спекулятивные тенденции на рынке жилья, а также увеличить налоговые поступления за счет тех граждан, которые регулярно продавали недвижимое имущество и получали значительные доходы от такой деятельности.

В некоторых случаях срок владения составляет не 5, а 3 года – в зависимости от способов получения права собственности на жилье. Например, трехлетний период применяется в отношении следующего имущества:

• жилье приобретено до 2016 года – увеличенные сроки применяются только к тем объектам, которые приобретены после 2016 года и позже;
• жилье получено в прядке наследования либо в качестве дара от близкого родственника;
• право собственности на жилье получено в порядке приватизации, либо по договору пожизненного содержания.

Если осуществляется продажа единственного жилья до наступления соответствующего срока, физическое лицо обязано самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, при этом оно имеет право заявить вычет в размере одного миллиона рублей, либо в сумме документально подтвержденных затрат на приобретение жилья. В этом случае облагается только сумма разницы между продажной стоимостью и ценой покупки – т.е. сумма прибыли по сделке. В качестве подтверждающих документов необходимо иметь первоначальный договор купли-продажи, оформленный надлежащим образом и расписки об оплате.

За счет предусмотренного механизма вычетов налог с продажи жилья иногда можно снизить и вовсе до нуля, даже если не закончился предельный срок владения. Однако в таком случае налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию.

Важно отметить, что во избежание искусственного занижения цен продажи жилья (когда в договоре устанавливается заведомо заниженная цена, а часть стоимости оплачивается отдельно), в расчете НДФЛ необходимо ориентироваться на кадастровую стоимость. Так если цена продажи окажется меньше 70% действующей кадастровой оценки, налог будет рассчитан от большей суммы.

Ответы на возможные вопросы налогоплательщиков

При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?

Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.

Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?

Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.

Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?

Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает

Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.

Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?

Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.

Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?

Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.

***

Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
• Штрафы: от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени — ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 900 тыс. руб, наступает уголовная ответственность.

Условия освобождения семьи от уплаты НДФЛ после продажи недвижимости

Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.

В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.

В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.

Условие № 2: покупка нового жилого помещения.

Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:

• завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
• полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.

Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.

Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно. Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.

Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.

Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.

Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.

Сроки налоговых выплат для продавцов квартиры

Чтобы сделать все правильно с точки зрения налогового законодательства РФ, собственник жилплощади при продаже должен знать сроки подачи бумаг в контролирующие органы. 

В первую очередь продавцу следует подать декларацию о продаже недвижимости. Сделать это необходимо до конца апреля следующего года. 

В документе следует указать такие данные:

• доход по сделке о купле-продаже;
• на какую сумму вычета рассчитывает продавец.

Если после подсчета разницы между доходом и суммой вычета полученный результат не перекрывает размер налога, его понадобится уплатить

Сделать это важно до 15 июля следующего года

Таким образом, продавец квартиры должен отчетливо понимать, что не всегда вся сумма сделки купли-продажи останется на счету его сбережений. Иногда с продажей недвижимости лучше повременить, чтобы дождаться окончания срока минимального владения жилплощадью. Если продать жилье нужно срочно, то следует определить оптимальный вариант стоимости объекта и воспользоваться правом на налоговый вычет, чтобы не отдать немалую сумму в виде налогов. 

Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?

Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно. Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья. Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.

Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:

Вид вычета	Величина вычета	Как можно подтвердить	Кому подойдет
Фактические расходы на приобретение жилья	Сумма, потраченная на покупку недвижимости	Договор купли-продажи, чек из банка, расписка и т.д.	В том случае, если жилье приобреталось за собственные средства и этому есть доказательства
Без подтверждения доходов	1 миллион рублей или пропорционально доле	Достаточно декларации	Если данное жилье было унаследовано или получено в подарок, или же подтверждающих покупку документов не сохранилось

А теперь более подробно:

1. Фактические расходы на покупку жилья. Предположим, Сергей в 2018 году приобрел недвижимость за два миллиона, а в 2019 году он создал семью, в которой родился малыш. Семья переехала в жилье побольше, и продали квартиру также за два миллиона через год покупки. В 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции о продаже, но налог платить не придется, так как полученный доход от реализации жилья равен фактическим расходам на покупку данного объекта. Здесь срок владения недвижимостью не имеет значение.
2. Без подтверждения дохода. В 2017 году Сергей получил в наследство квартиру, а после того, как Сергей создал свою семью и узаконил отношения, он решил продать квартиру за два миллиона рублей и добавить эту сумму для приобретения новой квартиры в ипотеку. В текущем 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции, но заплатит НДФЛ не с двух миллионов, а только одного миллиона, так как использовал вычет. Если бы Сергей подождал, и продал квартиру позднее, то налог платить не пришлось бы вообще.

Вычетом по НДФЛ при продаже недвижимости может воспользоваться любой гражданин, и это реальная возможность уменьшить сумму налога с продажи жилой собственности.

В заключении хотелось бы порекомендовать не торопиться и заранее просчитывать все возможные потери. В любых делах необходимо время на обдумывание и изучение нюансов, тем более, если речь идет о крупных суммах, например, с продажи жилья. Для начала необходимо внимательно ознакомиться с условиями, при которых можно избежать уплаты налога. Для этого необходимо просто выждать минимальный срок владения недвижимостью. Если процедура продажи собственности не терпит отлагательств, то размер налога, подлежащего уплате государству, можно избежать, применив некоторые налоговые вычеты. Продавец сможет сэкономить приличную сумму, которую в последующем можно потратить, например, на ремонт в новой квартире.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев

Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.