Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры в 2021 году
В 2021 году минимальные сроки владения жилой недвижимостью для последующей продажи без уплаты НДФЛ составляют это 3 года и 5 лет. Если срок владения имуществом меньше, то придется платить НДФЛ.
После 3 лет владения можно продать имущество и не платить налог, если квартира:
- является единственным жильем;
- куплена до 01.01.2016;
- получена по наследству;
- была приватизирована;
- получена в подарок от родственников;
- получена по договору ренты.
Во всех остальных случаях платить налог не нужно, если квартира была в собственности 5 лет. В некоторых регионах этот срок может быть меньше, так власти субъектов вправе снижать минимальный срок владения для налогоплательщиков. Так, в Республике Алтай минимальный срок владения в 3 года установлен для всего жилья.
Также платить НДФЛ при продаже квартиры не нужно, если:
- Она была продана меньше, чем за 1 млн рублей. Однако специально занижать стоимость нельзя — цена жилплощади не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором было зарегистрировано право собственности на квартиру.
- Сделка не принесла бывшему владельцу прибыли, то есть жилье было продано по той цене, за которую и было куплено, или дешевле.
После того, как минимальный срок владения жильем (3 или 5 лет) истечет, заполнять налоговую декларацию и платить налог за продажу квартиры уже не нужно.
Ответы на возможные вопросы налогоплательщиков
При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?
Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.
Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?
Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.
Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?
Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает
Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.
Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?
Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.
***
Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.
Какое жилье является единственным?
Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:
- Других объектов жилой недвижимости
- Долей в в других объектах жилой недвижимости
- Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов
В расчет принимается только недвижимость на которую оформлено право собственности в Едином Государственном Реестре Недвижимости!
Регистрация по месту жительства или пребывания, пользование жильем на основании договора социального найма или другие виды пользования, не считаются владением.
И не учитываются при определении статуса единственного жилья.
Совместная собственность супругов и статус единственного жилья
Совместной собственностью супругов считается недвижимость, купленная одним из супругов во время брака.
То есть, если один из супругов во время брака купит на свое имя квартиру и будет являться единственным титульным собственником, такая квартира все равно будет находиться в совместной собственности супругов.Квартира другого супруга, при этом, уже не будет являться единственным жильем.
Нужно учитывать, что недвижимость супруга, принадлежащая ему до вступления в брак, или полученная в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация и т.д.) не является совместной собственностью супругов.
Такая недвижимость не влияет на статус единственного жилья другого супруга.
Правило 90 дней
Собственник единственного жилья может за 90 дней до его продажи купить другое жилое помещение, и оно не будет учитываться в целях определения единственного жилья.
Датами покупки и продажи в этом случае будут считаться даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
То есть, даже если налогоплательщик, за 90 дней до продажи квартиры, приобрел другое жилье, продаваемая квартира все равно будет считаться единственным жильем.
Дом, являющийся единственным жильем и земельный участок
Жилой дом тоже может быть единственным жильем.
Минимальный предельный срок владения для него будет равен 3-м годам.
Но кроме того, минимальный предельный срок владения для участка, на котором дом расположен, тоже будет равен 3-м годам.
Право требования квартиры по ДДУ — не квартира
Будет ли квартира единственным жильем, если кроме нее есть еще одна квартира (квартиры), купленная по ДДУ, но не оформлена в собственность?
Да, будет.
Пока квартира не оформлена в собственность, это не квартира, а право требования. А по поводу права требования в законе нет никаких ограничений.
Даже если вы приняли квартиру от Застройщика по акту приема передачи, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали — квартиры в собственности у вас нет. А значит, другая квартира будет являться единственным жильем.
Многие по ошибке считают, что с момента подписания акта приема-передачи квартира переходит в собственность.
Это не так. Ошибаются они потому что, с момента подписания акта приема-передачи появляется право получения вычета на покупку.
Но не право собственности!
Право собственности появляется только в момент его регистрации.
Апартаменты и другие нежилые помещения — не жилье
Апартаменты не являются жильем. Несмотря на то, что предназначены для проживания.
Поэтому, кроме единственного жилья, в собственности может быть сколько угодно апартаментов. На статусе единственного жилья это никак не скажется.
Это касается всех других типов нежилых помещений: машиноместа, гаражи, кладовые, склады, офисы, магазины и т.д.
Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение не будет влиять на статус единственного жилья для другого жилого помещения.
Другое жилье за границей
Будет ли жилье в России единственным, если другое жилье находится за границей?
Если следовать букве закона, то — нет.
В Налоговом Кодексе география единственного жилья не ограничивается границами Российской Федерации. Следовательно жилье за границей «делает» жилье в России неединственным.
Но ресурсов для проверки недвижимости за пределами РФ, у налоговой нет. И никто подобные запросы не делает. Во всяком случае, я ни о чем подобном не слышал.
Поэтому на практике, жилье за границей в расчет не берется.
Тем не менее, риск того, что налоговой станет известно о жилье за границей, существует. И с этим моментом налогоплательщику следует считаться.
Правда ли, что Путин отменил налог с продажи жилья для семей с детьми?
В настоящее время НДФЛ в размере 13% с продажи жилья взимается в случае, если имущество находится в собственности менее 5 лет. Поэтому если у семьи возникнет потребность продать жилое помещение раньше указанного срока, то придется уплатить налог с прибыли, полученной за ее реализацию.
Пример
Например, если жилье удалось продать за 4 млн рублей, а купили его менее 5 лет назад за 2 млн рублей, то считается, что прибыль составила 2 млн рублей. Именно из этой суммы родителям придется уплатить в бюджет государства налог 13% — 260 тысяч рублей.
Часто возникают ситуации, когда родителям приходится продавать имеющееся жилье, потому что в семье появляется еще один ребенок и располагаемая жилплощадь становится мала. Сумма налога для семьи может стать значительной, и это может затруднить приобретение более просторного жилья. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
В связи с этим летом 2021 года Владимир Путин предложил освободить семьи с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ при продаже жилья. По мнению Президента, такая мера поддержки поможет семьям сохранить деньги, которые она смогла бы направить на улучшение жилищных условий — например, на покупку новой большой квартиры или оплату первоначального взноса по ипотеке. Соответствующие поручение 15 июля 2021 года на официальном сайте Президента.
Согласно поручению, налоговая льгота для семей с детьми будет действовать только в том случае, если вырученные деньги в течение года после заключения сделки будут использованы для приобретения новой жилплощади. О том, как это поручение будет организовано на практике, пока неизвестно. Кабмин и Госдума должны подготовить соответствующие поправки в налоговое законодательство до 01.11.2021.
Когда инициативу Президента примут в виде закона, отмена налога с продажи жилья поможет российским семьям не только сэкономить значительные средства, но и быстрее улучшить свои жилищные условия.
