Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

1.  Если они признаны неотделимыми.
2.  Если выполнены за собственные средства.
3.  Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества. Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Как правильно написать расписку?

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

• фамилия, имя, отчество;
• серия и номер паспорта;
• каким органом выдан и когда;
• место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

• Скачать бланк расписки о получении денег за неотделимые улучшения при продаже квартиры
• Скачать образец дополнительного договора на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Свидетельские показания всегда имеют вес в суде, поэтому рекомендуется составлять расписку в присутствии свидетелей, чтобы в случае разногласий или отказа от сделки одной из сторон избежать дополнительных моральных и материальных потерь.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент

Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности

НДС, налог на имущество и бухгалтерский учет

Как и в предыдущей ситуации, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений амортизируемого имущества арендатор обязан начислить НДС и оформить счет-фактуру. «Входной» НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, использованным для осуществления неотделимых улучшений, арендатор принимает к вычету в порядке и на условиях, предусмотренных в ст. ст. 171 и 172 НК РФ. Арендодатель, безвозмездно получивший улучшения, не вправе принять к вычету НДС, поскольку арендатор не предъявил ему к уплате налог на основании счета-фактуры.

Бухгалтерский учет у обеих сторон договора аренды ведется в том же порядке, что и в случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя. Следовательно, налог на имущество исчисляется арендодателем после фактического отражения неотделимых улучшений на счете 01.

Пример 4. В декабре 2008 г. ООО «Фрегат» (арендатор) с согласия ЗАО «Торговый центр» (арендодатель) установило эскалатор в арендуемом торговом центре. По условиям договора аренды все неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и в дальнейшем ему не возмещаются. Затраты ООО «Фрегат» на приобретение и монтаж эскалатора составили 218 300 руб. (в том числе НДС — 33 300 руб.). Эскалатор введен в эксплуатацию в декабре 2008 г. Договор аренды помещения действует с 1 марта 2004 г., он заключен сроком на пять лет с правом пролонгации на такой же срок. Арендованное здание относится к десятой амортизационной группе (со сроком полезного использования свыше 30 лет), срок его полезного использования установлен равным 370 месяцам.

Учет у арендатора. Поскольку капитальные вложения в форме неотделимых улучшений произведены по согласованию с арендодателем, но им не возмещаются, в целях налогообложения прибыли ООО «Фрегат» амортизирует их в течение оставшегося срока действия договора аренды — с января по февраль 2009 г.

Сумму амортизации арендатор рассчитывает исходя из срока полезного использования арендованного здания. Она составляет 500 руб. в месяц . В январе и феврале 2009 г. организация включает в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, по 500 руб.

Если договор аренды будет пролонгирован на следующие пять лет, ООО «Фрегат» сможет признавать расходы в виде амортизации неотделимых улучшений в течение всего срока его действия. То есть за период с 1 марта 2009 г. по 28 февраля 2014 г. компания учтет в расходах еще 30 000 руб. (500 руб. x 5 лет x 12 мес.).

Допустим, в феврале 2009 г. стороны решили не продлевать срок действия договора аренды. 28 февраля 2009 г. ООО «Фрегат» вернуло арендодателю торговый центр, что отражено в акте приема-передачи объекта. Недоамортизированную часть стоимости эскалатора — 184 000 руб. (218 300 руб. — 33 300 руб. — 500 руб. x 2 мес.) арендатор не сможет включить в расходы.

НДС в сумме 33 300 руб., предъявленный в составе стоимости эскалатора, ООО «Фрегат» в декабре 2008 г. приняло к вычету.

Эскалатор в бухгалтерском учете арендатора не включается в состав основных средств. Поэтому организация не обязана уплачивать с него налог на имущество.

Учет у арендодателя. ЗАО «Торговый центр» не вправе увеличить первоначальную стоимость здания, переданного в аренду, на стоимость установленного в нем эскалатора. Следовательно, сумма амортизации по зданию, начисляемая в налоговом учете арендодателя, не изменится.

Справка. С 2009 года размер амортизационной премии увеличен

При создании или приобретении основных средств, а также в случае их достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения или частичной ликвидации организация вправе применить амортизационную премию. То есть она может единовременно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, сумму, составляющую определенный процент от первоначальной стоимости основного средства.

По основным средствам, которые были введены в эксплуатацию в течение 2008 г., предельный размер амортизационной премии составлял 10% (п. 1.1 ст. 259 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2009 г.).

Начиная с 2009 г. в отношении основных средств, относящихся к третьей — седьмой амортизационным группам (имущество со сроком полезного использования свыше трех и до 20 лет включительно), организация имеет право единовременно признать расходы на капитальные вложения в размере не более 30% от первоначальной стоимости основного средства. По объектам основных средств, относящимся к другим амортизационным группам, можно учесть не более 10% их первоначальной стоимости (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Если основное средство получено безвозмездно, амортизационная премия по нему не применяется.

Т.Д.Бурсулая

Ведущий аудитор

ООО «ИНТЕЛИС-аудит»

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

 оборудование для касс и сейфы;
 не постоянный металлический навес;
 системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники;
 пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции;
 электронно-световые стенды;
 счетчики потребления электроэнергии;
 витрины;
 межкомнатные двери;
 наружные вывески и прочее;
 перегородки внутри комнат;
 изменение пространства.

Отделимые улучшения

Нелинейный метод амортизации для неотделимых улучшений

Еще один способ снизить потери в виде недоамортизированной части капитальных вложений — это применять нелинейный метод начисления амортизации для основных средств, входящих в I-VII амортизационные группы. Но можно ли применять нелинейный метод амортизации для неотделимых улучшений арендованной недвижимости? Ведь здания, сооружения, передаточные устройства, входящие в восьмую — десятую амортизационные группы всегда амортизируются только линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ). С одной стороны, запрет на применение нелинейного метода начисления амортизации касается только самого имущества, на неотделимые улучшения он не распространяется. А вот о том, что этот метод нельзя использовать для капиталовложений в такое имущество, в гл. 25 НК РФ ничего не сказано.

Согласно письму Минфина России от 27.01.2014 № 03-03-06/1/2769 амортизацию по произведенным неотделимым улучшениям можно начислять любым способом (линейным, нелинейным).

С другой стороны, в письме Минфина РФ от 10.05.2006 № 03-03-04/1/441 говорится, что если арендатор амортизирует капитальные вложения в арендованное имущество, которое включено в восьмую — десятую амортизационные группы, то нелинейный способ к таким капитальным вложениям применять нельзя.

Если арендованные складские помещения относятся к седьмой амортизационной группе, тогда нелинейный метод для неотделимых улучшений однозначно использовать можно.

Для упрощения расчетов считаем, что в третью амортизационную группу входит только грузовой лифт. Тогда по данным налогового учета в сентябре 2015 года остаточная стоимость передаваемого основного средства составит 298 050,38 руб. Таким образом, применение нелинейного метода в налоговом учете позволило увеличить затраты на 131 084,70 руб. (429 135,08 — 298 050,38), а экономия на налоге составила 26 216,94 руб. (131 084,70 x 20 %).

Если же организация скомбинирует применение и амортизационной премии и нелинейного метода, то по данным налогового учета в сентябре 2015 года остаточная стоимость передаваемого основного средства составит 208 635,28 руб., затраты увеличатся на 220 499,80 руб. (429 135,08 — 208 635,28), а экономия на налоге составит 44 099,96 руб. (220 499,80 x 20 %).

ИС 1С:ИТС

Подробнее об отражении неотделимых улучшений в учете арендатора см. в  из раздела «Бухгалтерский и налоговый учет».

Об особенностях налогообложения налогом на имущества движимого и недвижимого имущества см. в разделе  в справочнике «Налог на имущество организаций».

Неотделимые улучшения при аренде жилья

Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы

Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

1. Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
2. Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.

Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.

На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Скачать договор аренды квартиры с компенсацией неотделимых улучшений (образец)

Скачать дополнительное соглашение к договору аренды с неотделимыми улучшениями (образец)

Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям

отнесено:маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собойсамостоятельные вещи , а не неотделимые улучшения.

Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.

К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 20.03.2002 N А56-28425/01 отнесено:

Поскольку их демонтаж существенным образом ухудшит внешний вид помещения (оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка) и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции.

Т.к. полотно является составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Ст. 134 ГК предусматривает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Ходатайство в арбитражный суд: образец 2020

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 к отделимым улучшениям отнесено: устройство торговых секций, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала.

К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 отнесено:работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, создание офисных помещений.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2 к неотделимым улучшениям отнесено: установка оконных блоков из ПВХ, установка дверных блоков, монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации; монтаж кабельной линии.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5 к неотделимым улучшениям отнесено: ремонт кровли, системы отопления, полов, канализации; замена труб ГВС и ХВС; смонтированная вентиляция, установленная электропроводка и т.д.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005 к неотделимым улучшениям отнесено: вентиляционное оборудование торгового места, поскольку демонтаж этого оборудования нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места.

ВЫВОД: к отделимым улучшениям относятся самостоятельные вещи, а также возможность их демонтажа без причинения вреда арендованному

имуществу.

ОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ:

ЧТО ПОДЛЕЖИТ ОЦЕНКЕ?

При оценке производиться анализ с выявлением затрат которые носят капитальный характер, являются неотделимыми от объекта и без которых невозможно его дальнейшее функционирование, а именно:

Ремонтно-строительные работы и применяемые материалы:

Монтажные работы и устанавливаемое оборудование:

Следует отметить, что право арендатора по требованию возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает только после окончания срока действия договора аренды. Учитывая, что результатом произведенных улучшений пользуется арендатор, то обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей.

Зачем нужен договор на неотделимые улучшения?

Такой вид соглашения между сторонами купли-продажи квартиры выгоден только продавцу, когда продажа происходит ранее минимального срока пользования, установленного налоговым законодательством. Это помогает уменьшить сумму налога. Тогда расчет облагаемой базы будет происходить от суммы основного договора.

Покупатель должен знать, что в случае продажи такого жилья также ранее, чем через пять лет, обязан заплатить НДФЛ со сделки. При этом использовать разницу между продажей и покупкой квартиры. Если первоначально она приобретена по заниженной цене, а продана по рыночной, то сумма налога будет значительной.

Налоговые последствия улучшений, стоимость которых будущему арендодателю не компенсируется

Как правило, стоимость улучшения чужого имущества должна компенсироваться собственником имущества. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом или договором. Но если собственник помещений по каким-то причинам не компен-сирует будущему арендатору стоимость улучшений, это не означает, что понесенные арендатором расходы экономически неоп-равданны.

Во-первых, будущий арендатор и собственник, договариваясь о сумме арендной платы и о возможности улучшения арендуе-мого имущества арендатором без компенсации стоимости этих улучшений, осознают, что фактически стоимость улучшений должна быть компенсирована более низкой арендной платой по сравнению с платой за помещения, которые бы полностью соответствовали потребностям арендатора и не требовали никаких улучшений

Понимание этих обстоятельств особенно важно для арендатора, который до начала работ по улучшению имущества должен взвесить все экономические составляющие: срок будущей аренды, размер арендной платы, наличие на рынке других предложений, соответствующих его требованиям, стоимость предстоящих улучшений и т. д

Во-вторых, по условиям предварительного договора ремонтируемые помещения впоследствии будут переданы в аренду, и будущий арендатор будет использовать эти помещения для своей производственной деятельности, приносящей доход.

Таким образом, затраты будущего арендатора на неотделимые улучшения, которые не подлежат компенсации, должны признаваться его расходами для целей налогообложения, поскольку они экономически обоснованны и  направлены на получение дохода (при соблюдении иных требований ст. 252 НК РФ).

Кроме того, в процессе работ по улучшению будущий арендатор потребляет электроэнергию и коммунальные услуги – эти расходы также могут быть учтены при налогообложении прибыли. Такие расходы напрямую связаны с проведением ремонта в помещениях, которые впоследствии будут переданы в аренду. Соответственно, расходы экономически обоснованны и направ-лены на последующее извлечение доходов, которое выражается в дальнейшем использовании для предпринимательской дея-тельности отремонтированных помещений.

Для того чтобы возмещать расходы на электроэнергию и относить их в состав затрат, учитываемых при исчислении налога на прибыль, будущему арендатору не нужно специально заключать договор аренды – достаточно любого соглашения (в том числе предварительного договора) с собственником имущества, который будет обеспечивать объект электроэнергией. Расходы на электроэнергию составят неотъемлемую часть основных расходов на ремонт помещений и, соответственно, будут формиро-вать стоимость улучшений.

Если ремонт помещений и их отделку проводят подрядные организации, будущий арендатор оплачивает выполненные работы в соответствии с выставляемыми счетами. Несмотря на то, что документы о проделанной работе передаются будущему арендатору, результат выполненных улучшений переходит непосредственно к собственнику помещений. Следовательно, реализации работ в отношениях между будущим арендатором и собственником не возникает, а значит, у будущего арендатора не возникает и объекта обложения налогом на добавленную стоимость. Реализация работ происходит между подрядчиком и собст-венником помещений, поскольку именно собственник получает результаты проведенных ремонтных работ в виде неотделимых улучшений своего имущества.

Рекомендации по выбору договорных моделей для уменьшения налоговых рисков В целях минимизации налоговых рисков предлагаем закрепить в предварительном договоре условие о компенсации стоимости улучшений собственником. И если ремонтные работы выполняются по договору, заключенному будущим арендатором со сторонней организацией, признается, что будущий арендатор вступил в эти отношения от своего имени и за счет третьего лица – собственника имущества (такая правовая модель характерна для комиссионных отношений). В таком случае будущий арендатор не должен отражать в учете материальные затраты, он выставляет их собственнику, который учтет эти суммы в первоначальной стоимости имущества.

Таким образом практически полностью исключается риск возникновения налогового спора. Расходы на улучшение арендованного имущества будут в полном объеме учтены собственником имущества при расчете налога на прибыль (путем начисления амортизации). С финансовой точки зрения дополнительные расходы собственника имущества могут быть компенсированы более высокой арендной платой в первые несколько месяцев действия договора аренды.

Ключевые слова: расходы, налог на прибыль, риск, налоговые последствия, ремонт, улучшение имущества, предварительный договор, аренда

Неотделимые улучшения объектов аренды по ГК РФ

По законодательству РФ такие улучшения могут характеризоваться такими признаками, как:

• выполнение за счет собственных средств проживающего;
• проведение ремонта с одобрения арендатора;
• не могут быть извлечены по причине порчи собственности владельца.

Внимание! При проведении каких-либо работ с имуществом будет возрастать его цена эксплуатации.

Что относится к неотделимым улучшениям?

Арбитражным судом выделены конкретные виды неотделимых работ, которые считаются улучшением собственности арендодателя:

• достройка;
• модернизация;
• реконструкция;
• капитальный ремонт;
• переустройство;
• установка систем охраны или пожарных датчиков;
• проведение санитарно-эпидемиологических работ.

Внимание! Все работы в снимаемом жилье проводятся исключительно по мере необходимости и за собственный счет арендатора.