Какой налог платить ип при продаже недвижимости?

Постановка вопроса

Я и сам начал интересоваться этим животрепещущим вопросом, а тут и от посетителей нашего портала стали поступать запросы. Практически всем известно, что по законам РФ существует такая льгота, как освобождение от налога на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 5-ти лет (до 2016 года норма была 3 года, но в прошлом году срок владения, необходимый для получения льготы, подняли до 5 лет).

С обложением  дохода от продажи недвижимости вообще все очень непросто: если ты владел, к примеру, квартирой менее 5 лет и продал ее, то к уменьшению налоговой базы почему-то не принимаются прямые расходы на приобретение этой квартиры. Ну так устроен закон. Ладно, тут вопрос не только в квартирах – вообще так устроено все законодательство вокруг доходов физических лиц, что принять что-то к уменьшению налоговой базы очень сложно (на заметку тем, что так любит говорить, что почти нигде в мире нет такой низкой ставки по НДФЛ; так вот и такого обращения с налоговой базой тоже почти нигде нет).

С другой стороны, в Налоговом Кодексе РФ есть положение:

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (это потом отдельным актом было увеличено до 5-ти лет).

Но… мало кто дочитывает эту статью до конца. А ниже начинается самое интересное:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

“… к доходам, полученным от продажи помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.”

Правда, там все разбиралось для квартиры, сдававшейся в аренду от лица ИП и по патенту… Частный случай, но, все равно очень тревожно звучит.

Что наших экспертов во всей этой ситуации сильно напрягло:

Ни в НК РФ ни в разъясняющем письме МинФина нет четкого определения того, что считать непосредственной предпринимательской деятельностью.
В принципе, сдача квартиры в найм физическим лицом может быть квалифицирована именно как предпринимательская деятельность… А все пояснения МинФин-а они проводятся на примере ИП.
Возникает очень странное ощущение, что если недвижимость единожды была сдана в аренду (не важно за какие деньги, и на какой срок), то вы как бы утрачиваете “налоговую девственность”. Да простит нам читатель этот оборот, но он здесь наиболее точен: посудите сами

Вот владели вы квартирой даже не 5 лет, а лет 30. И как-то 10 лет тому назад официально ее сдавали, о чем отчитывались в налоговой… И что, выходит все? Вы утрачиваете право на освобождение дохода от продажи квартиры от НДФЛ?
Отдельный вопрос: а что же делать, если недвижимость сдавалась хоть когда-то от лица ИП?

Ниже будет приведено много буков и ссылок на законы или практику право-применения, так что если кому лениво читать, то следующий раздел статьи можно и пропустить и перейти непосредственно к выводам, которые содержат наши практические советы. А следующий раздел – он про то, откуда эти выводы взялись.

Налоговые вычеты

Иногда налогоплательщики, которые не могут претендовать на аннуляцию поборов, заявляют об имущественном налоговом вычете. ИНВ – это специальная скидка, которая дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу.

В соответствии с предписаниями НК лицо вправе заявить об ИНВ, и таким образом уменьшить объем налогооблагаемой базы на 1000000 или 250000 рублей. Первая ставка применяется для жилых помещений, а вторая – для других предметов.

Ситуация с НВ при реализации коммерческих помещений и сооружений перекликается с порядком освобождения физлица от уплаты взыскания, если оно владеет вещью в течение последних 3 или 5 лет перед продажей. События для плательщика могут разворачиваться следующим образом:

• имущество не было вовлечено в хозяйственный процесс – субъект вправе заявить о НВ согласно ст. 220 НК. Соответствующие разъяснения также были предоставлены в письме Минфина № 03-04-05/14843 от 17.03.2016 года;
• объект использовался в предпринимательстве – закон не предоставляет возможности заявить в таком случае об ИНВ. По этому вопросу даже существует правовая позиция Верховного суда РФ, закрепленная в Определении от 19.02.2018 № 310-КГ18-20868. Согласно этому акту при реализации используемой по целевому назначению коммерческой недвижимости нельзя декларировать вознаграждение от сделки просто как физлицо, не предприниматель, и применять при этом ИНВ.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

• где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
• ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Суммы вычетов при расчете налога

Вид объекта недвижимости	Сумма налогового вычета	Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе	1 000 000 рублей	ст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)	250 000 рублей	ст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2021 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2021 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох —  определяется так же как и в .

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2021 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2021 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п

4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено «Персональные права.ру»

Налогообложение дивидендов по акциям

Покупка акций физическими лицами осуществляется, как правило, для получения дивидендов, которые выражаются в распределении дохода компании, разместивший указанные ЦБ, между всеми владельцами акций.

Законодатель закрепил налог на дивиденды по акциям в подпункте 2 и подпункте 3 п.2 статьи 284 НК Российской Федерации. Они составляют:

• Для резидентов – 13% от полученного дохода;
• Ставка 15% применяется к доходу нерезидента.

Повышение и снижение цены на акции может быть спровоцирована следующими причинами:

• Новые инвестиционные вклады в развитие компании-эмитента или их вывод инвестором;
• Разработка в рамках предприятия эффективных стратегий производства или снижение показателей эффективности;
• Повышение показателей оборота капитала, влекущее за собой увеличение дивидендов или замедление темпов капиталооборота.

«На основании п. 8 ст. 280 НК РФ предприятия определяют налоговую базу по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, отдельно от налоговой базы по операциям с необращающимися ценными бумагами.

Маргарита Есипова

Критерии отнесения ценных бумаг к обращающимся на ОРЦБ (п. 3 ст. 280 НК РФ):

1. Они допущены к обращению хотя бы одним организатором торговли, имеющим на это право в соответствии с применимым законодательством;
2. Информация об их ценах (котировках) публикуется в СМИ либо может быть представлена организатором торговли или иным уполномоченным лицом любому заинтересованному лицу в течение 3 лет после даты совершения операций с ценными бумагами;
3. По ним в течение последовательных 3 месяцев, предшествующих дате совершения сделки, хотя бы один раз рассчитывалась рыночная котировка (за исключением случая расчета рыночной котировки при первичном размещении ценных бумаг эмитентом).

Стоит отметить, что перечисленные выше условия должны выполняться одновременно.

Полученные от операций с обращающимися ценными бумагами за отчетный (налоговый) период доходы не могут быть уменьшены на расходы либо убытки от операций с необращающимися ценными бумагами, а также на расходы либо убытки от операций с необращающимися производными финансовыми инструментами.

Дивиденды, полученные по акциям, в соответствии со ст. 275 НК РФ, облагаются по специальным ставкам налога на прибыль. В частности установлены следующие ставки (ст. 284 НК РФ):

• 0% – по доходам, полученным российскими организациями в виде дивидендов при условии, что на день принятия решения о выплате дивидендов организация в течение не менее 365 календарных дней непрерывно владела на праве собственности не менее чем 50% долей в уставном (складочном) капитале выплачивающей дивиденды организации;
• 5% – по доходам, полученным иностранными лицами в виде дивидендов по акциям (долям) международных холдинговых компаний, которые являются публичными компаниями на день принятия решения такой компании о выплате дивидендов;
• 13% – по доходам, полученным в виде дивидендов от российских и иностранных организаций российскими организациями, а также по доходам в виде дивидендов, полученных по акциям, права на которые удостоверены депозитарными расписками;
• 15% – по доходам, полученным иностранной организацией в виде дивидендов по акциям российских организаций, а также дивидендов от участия в капитале организации в иной форме.»

Второе. Способ приобретения долей (акций) не имеет значения

Ни положения НК РФ, ни НК РФ не содержат ограничений по способу приобретения долей (акций). Более того, в п. 13.1. ст. 21 Закона «Об ООО» прямо указано, что документами, подтверждающими приобретение доли в уставном капитале общества, могут быть:

Начиная с 2016 г. Минфин РФ соглашается с такой позицией в своих письмах. (См. например, письма Минфина России от 26.04.2016 № 03-04-05/24235, от 29.09.2016 № 03-03-06/2/56740; письмо Минфина России от 12.04.2017 № 03-03-06/1/21630). К слову, ранее налоговые органы считали, что акции (доли) должны быть именно приобретены по договору купли-продажи, а не получены иным способом, например, при создании компании или увеличении уставного капитала. (Письмо Минфина России от 02.12.2013 № 03-03-06/1/52260 (в отношении НК РФ), письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2014 № 20-14/116518 (в отношении НК РФ)).

Четвертое. Непрерывность владения на праве собственности более 5 лет.

Это означает следующее:

• Доли (акции) не должны даже временно выбывать из собственности лица, претендующего на льготу.

• Если в результате увеличения уставного капитала процентное отношение долей (акций) не меняется, то срок владения считается непрерывным, несмотря на увеличение номинальной стоимости доли (акций). (Это подтверждается Письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 20 июля 2018 г. N 03-04-06/50887, Письмом Департамента налоговой политики Минфина России от 7 сентября 2020 г. № 03-04-06/78393).

Объясняется это тем, что в случае увеличения уставного капитала общества за счет внесения участниками (акционерами) дополнительных вкладов пропорционально долям участия, увеличивается только номинальная стоимость долей (акций) без изменения процентного соотношения долей в уставном капитале.

Например, двое участников общества, владеющие долями 50/ 50, приняли решение об увеличении уставного капитала с 10 000 руб. до 2 млн. руб. пропорционально долям участия. В результате номинальная стоимость доли каждого участника выросла до 1 млн. руб., при этом размер их долей участия по-прежнему 50%. В таком случае, срок владения долей не прерывается.

Если происходит увеличение уставного капитала общества непропорционально существующим долям (акциям), то есть когда у отдельных участников (акционеров) увеличивается номинальная стоимость и размер долей (акций), то льгота действует в отношении долей (акций), которые находились во владении более 5 лет (см. Письмом Департамента налоговой политики Минфина России от 7 сентября 2020 г. № 03-04-06/78393).

Ниже рассмотрим на примере, как это правило работает.

Представим ситуацию: участник ООО (физическое лицо) владеет 30 % долей в уставном капитале номинальной стоимостью 3 000 руб. с 2016 г. Если в результате включения в состав Общества нового участника в 2020 г. его доля уменьшится до 25 %, то при продаже доли он по-прежнему должен иметь возможность воспользоваться налоговым освобождением в полном объеме, даже если при уменьшении размера его доли ее номинальная стоимость увеличилась. А если в результате увеличения уставного капитала доля участника выросла до 35 % и была продана за 1 млн. руб., то налоговое освобождение должно предоставляться пропорционально доходу от продажи 30% доли, которая была приобретена в 2016 г., ведь с момента ее приобретения прошло 5 лет. В свою очередь доход от продажи 5% доли для целей налогообложения уменьшается на сумму расходов, произведенных в связи с приобретением этой части доли.

Такие же правила применяются к юридическим лицам (см. Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 25 мая 2020 г. N 03-03-06/2/43372, от 26 марта 2021 г. N 03-03-06/1/21949).

Налог от кадастровой стоимости

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

• если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
• в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Налогообложение доходов с продажи доли в ООО фирмой на УСН: нюансы

Теперь — о налогообложении доходов от продажи доли в хозяйственном обществе фирмой, которая работает по упрощенной системе налогообложения или УСН. Данная процедура характеризуется рядом примечательных нюансов.

Известно, что система УСН, фактически, представляет собой 2 «подсистемы», в рамках которых налог исчисляется по разным принципам. Во-первых, есть УСН, при которой налог исчисляется по принципу «доходы минус расходы» с использованием ставки 15% на налогооблагаемую базу. Во-вторых, есть УСН, представленная схемой «доходы» с использованием ставки 6%.

Однако, доход, который фирма может получать вследствие продажи доли в другом хозяйственном обществе, облагается при УСН налогом по особым правилам, при которых в ряде правоотношений особого значения «подвид» упрощенной системы налогообложения не имеет.

В отношении исчисления налога на доходы, полученные фирмой на УСН от продажи доли в ООО, действуют, фактически, те же нормы, что характеризуют налогообложение выручки предприятием, которое работает по ОСН. В свою очередь, с расходами — ситуация сложнее. Дело в том, что их перечень, который может учитываться предприятиями на УСН в целях оптимизации налогообложения, по законодательству РФ закрытый. И в этот перечень не входят те расходы, что имеют отношение к купле-продаже долей фирм-налогоплательщиков в ООО.

Фактически, это предопределяет невозможность учета фирмами на УСН при исчислении налога на доходы от продажи долей в ООО расходов — как в случае  фирмами на ОСН и, следовательно, оптимизации налогооблагаемой базы по схеме, характеризующей правоотношения с участием фирм на ОСН. Тот факт, что компания работает по УСН «доходы минус расходы», роли при этом не играет.

Вместе с тем, в среде российских экспертов распространено альтернативное толкование норм налогового законодательства

Так, есть точка зрения, по которой фирме на УСН при исчислении налога с продажи доли в ООО следует обращать внимание на возможность исключения из полученных доходов стоимости тех имущественных прав, что ограничены величиной взноса в уставный капитал данного ООО

Соответствующая точка зрения, в целом, поддерживается на уровне рекомендаций и разъяснений, публикуемых органами власти, а также в судебных решениях. Подобные источники права не носят нормативного характера, но с учетом неоднозначности положений законодательства в части регулирования налогообложения доходов фирм на УСН, продающих доли в ООО, могут быть рассмотрены в качестве руководящих источников.

Таким образом, исходя из альтернативной трактовки норм налогового законодательства, фирма на УСН вправе уменьшать доходы от продажи долей в ООО на сумму, соответствующую величине вклада в уставный капитал соответствующего ООО. При этом, данной привилегией могут воспользоваться как те фирмы, которые работают на УСН по схеме «доходы», так и те, что выбрали налогообложение по схеме «доходы минус расходы».

Правда, если стоимость взноса в УК больше цены продажи соответствующей доли, то возникший убыток фирма на УСН применить в целях оптимизации налогообложения не имеет права. Равно как и применить в целях уменьшения налогооблагаемой базы расходы, которые связаны со сделками по купле-продаже доли в ООО.

Так или иначе, собственникам организаций, работающих по УСН, стоит понимать, что с точки зрения буквального прочтения норм налогового законодательства применение вычетов по сделкам купли-продажи долей в ООО — процедура незаконная. Но при альтернативном толковании данных норм — с учетом мнения регулирующих органов и судов, это, в принципе, возможно. Но чтобы исключить риски и не расходовать ресурсы на возможные налоговые споры, руководству организации имеет смысл осуществить сделку, временно (при наличии возможности) переведя фирму с УСН на ОСН.

Как снизить налог

При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Пример

У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:

• уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
• запросить его возврат на расчетный счет.

Размер вычета при продаже жилого помещения составляет 1 миллион рублей

Поэтому так важно правильно определить статус недвижимости.

1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

Пример

Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.

Можно использовать вычет в полном размере, а можно поделить его на части. Это наиболее актуально при продаже недорогих объектов недвижимости.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Необходимость консолидации отчетности на уровне Общества

Требования РСБУ

В соответствии с п. 91 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (далее — ПВБУ) в случае наличия у организации дочерних и зависимых обществ помимо собственного бухгалтерского отчета составляется также сводная бухгалтерская отчетность, включающая в себя показатели отчетов таких обществ, находящихся на территории Российской Федерации и за ее пределами, в порядке, устанавливаемом Министерством финансов РФ.

Такой порядок ранее был утвержден приказом Минфина России от 30 декабря 1996 г. № 112 «О Методических рекомендациях по составлению и представлению сводной бухгалтерской отчетности». Однако данный приказ утратил силу с 1 января 2016 г. (п. 2 приказа Минфина России от 14 сентября 2012 г. № 126н).

По информации Минфина России № ПЗ-10/2012 «О вступлении в силу с 1 января 2013 г. Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”» до утверждения федеральных и отраслевых стандартов бухгалтерского учета, предусмотренных этим Законом, применяются правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской (финансовой) отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти до дня вступления в силу Закона о бухгалтерском учете. Указанные правила применяются в части, не противоречащей данному Закону.

Таким образом, требования ПВБУ о необходимости составления сводной бухгалтерской отчетности действуют только в той степени, в которой они не противоречат Закону о бухгалтерском учете.

Согласно п. 12 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете правовое регулирование консолидированной финансовой отчетности осуществляется в соответствии с этим Законом, если иное не установлено иными федеральными законами.

Требования МСФО

Для целей регулирования консолидированной финансовой отчетности в Российской Федерации принят Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» (далее — Закон о консолидированной отчетности), ст. 2 которого определен субъектный состав организаций, обязанных выполнять требования данного Закона.

В частности, действие указанного Закона распространяется:

• на кредитные организации;
• страховые организации (за исключением страховых медицинских организаций, осуществляющих деятельность исключительно в сфере обязательного медицинского страхования);
• негосударственные пенсионные фонды;
• управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов;
• клиринговые организации;
• федеральные государственные унитарные предприятия, перечень которых утверждается Правительством РФ;
• акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности и перечень которых утверждается Правительством РФ,

а также на иные организации, ценные бумаги которых допущены к организованным торгам путем их включения в котировальный список.

Если общество не удовлетворяет критериям названного субъектного состава, то на него не распространяются требования российского бухгалтерского законодательства о необходимости составления консолидированной отчетности по МСФО.

Аналогичный вывод содержится в приложении к письму Минфина России от 19 января 2018 г. № 07-04-09/2694 «Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2017 год».