Кадастровая стоимость: частые вопросы и новое в законодательстве

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно двумя способами, используя кадастровый номер:

Через кадастровую карту. Нужно зайти на официальный портал Росреестра и перейти в раздел «Публичная кадастровая карта» в левом верхнем углу вводится кадастровый номер, затем высвечивается объект, его описание, а из полученной информации определяется стоимость.
Из выписки ЕГРН. Справку заказывает кадастровый инженер (данные указываются на первой странице), также сделать это можно самостоятельно через личный кабинет на сайте Росреестра.

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости станет то, что она значительно выше рыночной и при её определении были использованы недостоверные сведения.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость устанавливают государственные бюджетные учреждения (ГБУ), если такого учреждения по региону нет, эту функцию выполняют организации, состоящие в СРО. Происходит сбор ценообразующих факторов, которые сгруппированы в зависимости от объекта оценки (земельный участок, капитальный объект) и используются методические указания. Например, при оценке зданий, сооружений или машиномест учитывается площадь, плотность застройки, этажность и материалы конструкций. Информация об инженерных коммуникациях, местоположении и инфраструктуре.

Такие сведения берутся из Росреестра, после чего происходит расчёт с помощью массового подхода, когда вся недвижимость распределяется на группы, по которым устанавливается кадастровая стоимость. Чтобы получить разъяснение по методике, использованной во время оценки, заинтересованному лицу требуется направить заявление в региональное ГБУ с интересующим запросом. В течение 30 дней будет получен ответ с указанием ценообразующих факторов и подхода при расчёте.

Порядок оспаривания того, как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Алгоритм может пригодиться и физическим, и юридическим лицам.

Соберите документацию о проведении экспертизы

Обратитесь к коммерческой компании и изложите свою проблему. Они проведут независимую оценку, результаты которой можно будет привести в качестве опровержения государственному расчету.

Обратитесь в Кадастровую палату

В местном органе управления делами кадастра должна быть собрана комиссия, которая принимает решения в спорных вопросах. Требуется написать заявление о несогласии с результатом и о требовании провести повторную проверку в соответствии со всеми правилами. В качестве доказательства следует приложить к заявке отчет от коммерческой фирмы.

Выберите оценщика

Очень важно подобрать хорошего и честного специалиста, который не сотрудничает с заинтересованными сторонами. Просмотрите отзывы о компании прежде чем обращаться к ней

Получите результат повторной экспертизы

Уже на основании процедуры будет произведено сравнение двух документов – первичного и последнего. Если имеют место быть доказанные ошибки, то комиссия удовлетворит ваше заявление. Но случаются ситуации, когда палата принимает решение отказать заявителю. Стоит напомнить, что он имеет полное право подать заявление в суд.

Что это такое

Стоимость объекта – это сложная величина, которая складывается из различных факторов, влияющих на ценообразование, включая следующие:

Местонахождение	бесспорно, что оценка дома в сельской местности будет намного ниже, чем цена особняка в центре столицы
Наличие сформированной инфраструктуры	В зависимости от развития социальной инфраструктуры в регионе РФ и конкретном городе, в котором расположен объект недвижимость, меняется стоимость гаража
Внешнее окружение объекта	Недвижимое имущество, находящееся в промышленной зоне крупного города, будет подлежать оценке по более низкой цене, чем аналогичная недвижимость в более популярных экологически чистых районах
Расстояние относительно административного центра	Стоимость гаража непосредственно зависит от удаленности к центру субъекта РФ либо другому основному населенному пункту

Многие понимают, что часто кадастровая цена и рыночная оценка недвижимого имущества различаются в несколько раз.

Но в настоящее время стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту и быстро приближается к уровню рыночных цен.

Для чего нужна

Основная задача кадастровой оценки недвижимости заключается в верном и соответствующем действительности расчете для целей налогообложения. Ключевой целью госудрства в последние годы является оптимизация налогообложения, поскольку федеральный бюджет нуждается в пополнении.

Рядовым гражданам России определение кадастровой стоимости, имеющихся у них в собственности объектов недвижимости, может потребоваться в определенных случаях, в частности:

При наследовании	для расчета платежа, вносимого во время вступления в наследство, он совершается на основе документа кадастровой оценки на получаемое имущество
При страховании объекта	кадастровая стоимость объекта недвижимости (к примеру, гаража) влияет на размер страховых взносов
При разделе имущества	Цена недвижимости представляет собой существенный показатель при принятии обдуманного и беспристрастного решения судебного органа
При расчете налоговой базы	имея справку кадастровой стоимости, гражданин сможет самостоятельно контролировать верность расчетов налоговой службы
Для получения государственной поддержки, субсидий	На уровне субъекта федерации или муниципалитета, а также для участия в различных социальных программах для нуждающихся. Кроме того, стоимость недвижимости влияет для расчета госпошлины при заключении различных сделок с недвижимым имуществом
При оформлении договора аренды или с целью выкупа земельного участка	Договор аренды или договор купли-продажи земли формируется при учете кадастровой цены определенного участка, который передается физическим лицам
Для получения ипотеки при передаче недвижимости в залог	Или для другого жилищного кредита, займа и др.

Нормы закона

Важнейшими нормативно-правовыми актами, определяющими деятельность СРО (саморегулируемых организаций) по проведению кадастровой оценки, являются:

Гражданский Кодекс РФ;
Земельный кодекс Российской Федерации;
ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ;
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Приказ. от 18 марта 2011 г. N 113 Министерства экономического развития Российской Федерации.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

если дом с участком вам достался в результате наследства;
передан на праве аренды;
в результате приватизации;
или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости. Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты. В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Завышенная кадастровая стоимость. Что делать?

По официальным данным Росреестра в 2017-м году было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 103,4 объектов. Причем, это всего 0,06% от общего количества объектов, внесенных в ЕГРН на начало 2018 года. Число собственников жилья, не согласных с кадастровой оценкой, растет с каждым месяцем…

Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Способов пока предлают два:

Подать заявление в комиссию при Росреестре.
Подать иск в суд.

С 2018 года и физические, и юридические лица могут сами выбирать, в какую из двух инстанций обратиться.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре (досудебный пересмотр)

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии – процедура досудебного пересмотра оценки (статья 24.18 «Закона об оценочной деятельности»). Комиссии созданы в субъектах РФ при региональных подразделениях Росреестра.

Обращение в комиссию рассматривается один месяц. Комиссия имеет право пересмотреть кадастровую стоимость (основание №1) или принять в качестве кадастровой рыночную стоимость (основания №2).

Отказ комиссии можно обжаловать в суде, подав административный иск.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде (судебный пересмотр)

В суд можно подавать иск и после обращения в Комиссию (в случае отрицательного решения), и вместо него.

В качестве ответчика указывают:

Инстанцию, которая утвердила завышенную кадастровую стоимость.
Росреестр.

Иск направляется в суд «родного» субъекта федерации, а не в районный суд. Оспорить КС можно в течение пяти лет после ее внесения в кадастр. Причем, пересматривать разрешено только последнюю запись в реестре.

На практике подобные дела суд рассматривает 2-3 месяца. Все факты, изложенные в иске, обосновывает и доказывает истец. Как ни странно, суды пока лояльно относятся к «кадастровым» заявителям. Процент выигранных дел в России достаточно высок.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости

Перечень документов для комиссии и суда практически идентичен.

Заявление. Пишется заранее на имя председателя комиссии.
Справка об оспариваемой КС (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (заверенные у нотариуса).
Документы, которые подтверждают некорректность сведений для оценки. Или документы, доказывающие наличие технических или кадастровых ошибок.
Отчет оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки (для основания №2) и экспертное заключение по отчету от эксперта СРО. И заключение, и отчет заказывает заявитель (на свой счет, разумеется).

При обращении в суд к пакету документов приобщаются:

Квитанции об оплате госпошлины.
Документы, подтверждающие вручение копий иска и приложений к нему другим участникам процесса.
Доверенность (если в процессе участвует представитель заявителя, а не он сам).

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Проблема №1. Сложно доказать, что при оценке были допущены ошибки и нарушения

Придется разбираться, как именно проводилась оценка, какие нормы и регламенты действовали на тот момент, какие нарушения и ошибки были допущены. Без помощи специалистов сделать такой анализ практически невозможно. А услуги привлеченных специалистов бесплатными не бывают.

Проблема №2. Чтобы узнать рыночную стоимость объекта на момент кадастровой оценки, придется заказывать оценку.

Не получится самостоятельно собрать данные и сослаться на цифры «с потолка» Нужно получить документальное подтверждение рыночной цены квартиры или участка на тот момент. А его может выдать только независимый оценщик в составе СРО.

Цена услуг эксперта зависит от объекта недвижимости, региона и даже от статуса собственника. Итоговая цифра может исчисляться десятками тысяч рублей.

Стоит ли овчинка выделки?

Стоит ли затевать процедуру оспаривания кадастровой стоимости? Ведь для «правдолюбца» это всегда выливается в серьезные потери денег, времени и нервов.

Ответ на вопрос зависит от размера потенциального «приза». Выигрыш в пару сотен рублей на налоге на имущество – выигрыш сомнительный. Нецелесообразно пересматривать кадастровую оценку, если Вы освобождены от уплаты имущественного налога или пользуетесь льготами. Нет смысла оспаривать КС в регионах, где налог пока рассчитывают по инвентаризационной стоимости.

Во всех остальных случаях – попытаться стоит. Процент выигранных заявителями дел достаточно высок. Во всяком случае, пока.

Можно ли изменить кадастровую стоимость?

Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.

Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).

Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.

Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:

обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
обращение с заявлением в суд.

Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).

Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости. В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется. Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.

В случае обращения в суд данный процесс будет более длительный. Также в данном случае предполагаются определенные денежные затраты с вашей стороны. Вам будет необходимо составить грамотное заявление, приложить все документы, верно определить подсудность дела, а также оплатить госпошлину и понести прочие судебные расходы. Также вы потратите существенное количество времени на ожидание назначения даты судебного разбирательства, участие непосредственно в нем, перерывы, получение судебного решения и его исполнение. Таким образом, при обращении в суд лучше всего заручиться поддержкой грамотного юриста.

В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.

Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.

Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.

Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.

Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.

Возможен ли пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость является основой для расчёта налоговой ставки на недвижимое имущество. Её величина также влияет на арендную плату за жильё. При завышении кадастра арендная плата соответственно повысится.

Решение проблемы с завышенными кадастровыми показателями имеет два пути. Чтобы обжаловать определение размера кадастровой стоимости, следует обратиться в комиссию местных органов самоуправления или в арбитражный суд.

В заявлении указывается о выявленном факте завышения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Гражданин имеет право подать жалобу в комиссию по рассмотрению споров не позднее, чем шесть месяцев, начиная с даты проведения оценивания.

Подобные проблемы стали возникать в результате введения нового налогового кодекса. В его тексте говорится о пересмотре кадастровой стоимости и увеличении ставки налога на недвижимое имущество. По сути, здесь объединяются налоги на имущество и землю.

Получается, при уплате налогов за единый объект, в который входят одновременно дом с землёй, цена будет рассчитываться из двух сумм с учётом обеих кадастровых стоимостей. При действии предыдущих правил расчёта налог за землю брался по кадастру, а за дом хозяин платил исходя из минимальной инвентаризационной базы.

Может ли кадастровая цена быть неправильной?

Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.

Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.

Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.

После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.

Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости. Читайте статью в нашем журнале: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/

Читайте статью в нашем журнале: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/

Что такое кадастровая стоимость дома?

Это цена жилого объекта, рассчитанная с учетом рыночной стоимости. Эта величина используется налоговыми органами для определения суммы налога, который собственник обязан уплатить в бюджет.

Исходя из этого показателя, рассчитываются пошлины при оформлении дарственной у нотариуса и некоторые другие платежи. При покупке или продаже дома не допускается, чтобы его стоимость была меньше кадастровой. Ведь, исходя из неё платятся налоги с продажи дома, если он был в собственности меньше пяти лет.

Рассчитывает ее Росреестр. Сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заносят результаты оценки в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН.

Как формируется

Специалисты пользуются калькулятором стоимости, перемножающий различные показатели, формирующие цену, а именно:

Возраст строения (год постройки).
Материал, использованный для возведения стен. Бревенчатые стены изнашиваются быстрее кирпичных.
Площадь здания и участка, где оно стоит. Дом всегда продается вместе с участком. Чем больше земли, тем больше стоимость.
Инфраструктура населенного пункта: коммуникации, дороги, связь, образовательные и лечебные учреждения.
Стоимость квадратного метра жилой площади в области.
Наличие работы для жителей данной местности.

Полученные результаты, особенно касающиеся частных домов, нередко вызывают много вопросов. Но у государственных органов нет возможности объективно оценить все дома, поэтому используются усредненные показатели.

Важно! Хотя при формировании кадастровой стоимости берутся во внимание рыночные цены, рассчитанная специалистами Росреестра стоимость может отличаться от рыночной.

Причины отличия кадастровой стоимости от рыночной

Рыночная стоимость постоянно изменяется из-за изменения общей экономической ситуации и местных условий. Кадастровая же пересматривается один раз в два-три года.
Величина кадастровой стоимости частного дома рассчитывается одновременно на группу однотипных объектов недвижимости, располагающихся рядом друг с другом. При этом разница в отделке, ремонте, текущем состоянии не учитывается.
Кадастровая стоимость часто превышает рыночную из-за того, что при ее расчете рассматривается перспектива развития населенного пункта, которая повлечет за собой увеличение рыночной стоимости построек, расположенных в этом месте. Например, запланированная в ближайшие год-два газификация поселка или строительство в нем дорог, торговых учреждений, детского сада и т. п., автоматически увеличит цену частных домов в этом населенном пункте.
В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует площадь вашего строения в квадратных метрах, зарегистрированная в БТИ. Если вы не заявляли о перепланировках, изменяющих площадь дома, они не будут учтены и в кадастровой стоимости.

Чаще всего рыночная стоимость бывает выше кадастровой, но случается и наоборот. Это происходит, если не учтены индивидуальные особенности здания, допущены ошибки в расчетах или резко упала стоимость подобных объектов на рынке недвижимости в данной местности. Например, при закрытии предприятий, люди уезжают из городов. Когда негде работать, некому и покупать дома.

Чтобы сумма налога на дом не оказалась слишком большой, возможно оспорить кадастровую стоимость объекта своего имущества. Для начала поинтересуйтесь, во сколько оценили ваш дом.

Отличия от выкупной, рыночной и инвентаризационной стоимости

В отличие от рыночной цены, при расчете кадастровой не учитываются важные индивидуальные характеристики объекта (вид из окна, состояние сантехники, качество и свежесть ремонта).

В идеале оценка по кадастру должна быть ниже рыночной (и это условие четко прописано в законе №358). Но на практике это требование нарушается сплошь и рядом.

От инвентаризационной

Откуда берется инвентаризационная стоимость? Ее рассчитывает БТИ. В расчетах учитывают износ здания и себестоимость строительных материалов. Поэтому на практике КС всегда выше, чем по расчетам БТИ. И чем старше дом – тем ощутимее разница.

От выкупной

Выкупная стоимость недвижимости на практике используется редко. Например, в случае, если Ваша квартира расположена в аварийном доме. Муниципалитет решил его снести, а жильцов расселить. Тогда владельцам предлагают выкупить их квартиры по выкупной цене.

Как она определяется? В теории, к рыночной цене добавляют расходы на поиск нового жилья, переезд, оформление документов. На практике выкупную стоимость всегда сильно занижают…

Исправление ошибок при расчёте кадастровой стоимости

Собственники недвижимости сталкиваются с ошибками, допущенными ГБУ при вычислении кадастровой стоимости. Причиной таких погрешностей стал массовый метод оценки, во время которого не учитываются характеристики конкретного объекта. Допускаются такие ошибки, как описки, опечатки, несоответствие методическим указаниям, например, использование некорректной расчётной модели. Оценщики могли указать искажённые сведений об объекте, когда неправильно определялись условия, влияющие на стоимость (ветхость, аварийность здания или расположение в границах охранных зон).

Такие ошибки бюджетное учреждение может исправлять самостоятельно без уведомления собственника. При внесении изменений организация обязана также проверить соседние и однотипные объекты на содержание неточных данных. Если владелец недвижимости раньше определил наличие некорректных сведений, изначально требуется убедиться, не приведёт ли исправление к увеличению налога. Процесс изменения недостоверной информации упрощён, заявление подаётся в государственное учреждение в течение 5 лет после занесения информации в Росреестр. Обращение возможно сразу в отношении нескольких объектов, что сократит сроки корректировки. Также требуется приложить документ, подтверждающий наличие ошибок, например, отчёт об оценке рыночной стоимости или декларация о недвижимости.

Подаётся такое заявление в бумажном формате при обращении в бюджетное учреждение, почтой или через сайт государственных услуг. Срок рассмотрения составляет месяц, затем в течение 45 дней в организации ведут пересчёт кадастровой стоимости. Не позднее 3 дней собственник будет проинформирован о принятии решения, после чего обновлённые сведения передаются в Росреестр.

Группа кадастровых инженеров «Недкадастр» проводит независимую оценку объектов и участвует в процессах по снижению кадастровой стоимости. Подготавливает перечень необходимых документов, формирует запросы и заявления в различные инстанции. Первичную бесплатную консультацию и ответы на интересующие вопросы можно получить на нашем форуме.

Снижение кадастровой стоимости

Изначально кадастровые инженеры заказывают выписку из ЕГРН с указанием стоимости, проводят первичный расчёт и выясняют целесообразность затрат. Например, если при владении небольшим объектом оценка завышена незначительно, расходы на оспаривание в суде не окупятся. В случае когда установлено, что стоимость кадастровой от рыночной отличается на 15–20% можно приступать к дальнейшим действиям по уменьшению.

На первом этапе оценщик проводит сбор и подготовку информации из Росреестра. Обрабатываются сведения об объектах, для которых проводилось снижение стоимости. Эксперт выезжает на осмотр земельного участка, делает снимки недвижимости и фиксирует индивидуальные особенности. Например, участок заказчика находится в низменности и ему характерна повышенная влажность, что подразумевает дополнительные затраты на дренаж и выравнивание путём подъёма грунта. А соседний располагается на возвышенности, и такие характеристики не свойственны, но кадастровая величина у них одинакова.

Оценщик вписывает обоснование для снижения стоимости, затем подготавливает на текущую дату отчёт и заключение. Ранее ставилась ретроспективная дата по состоянию определения кадастровой стоимости, например, за 2016 год, и сбор информации о недвижимости происходил до срока оценки. Получение архивных объявлений до указанного периода и ранее влиял на актуальность и достоверность информации. После оформления оценки данные направляются в комиссию при Росреестре (для юридических лиц). При обращении физических лиц соблюдение досудебного порядка не требуется.

Оспаривание стоимости в досудебном порядке

Во время решения вопроса в досудебном порядке необходимо направить заявление в комиссию при Росреестре. В обращении указывается Ф.И.О. заявителя, адрес, контактные данные (электронная почта, телефон). Вносится цель запроса, а именно, пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, также включается информация об адресе и кадастровом номере. Основанием для повторного расчёта является использование недостоверных сведений оценщиками во время проведения государственной оценки. Дополнительно направляются:

Копии правоустанавливающих актов (договор мены, купли-продажи или аренды);
Выписка из Росреестра, отчёт и оценка эксперта;
Технический паспорт (для зданий или строений).

Такое заявление рассматривается в течение месяца, затем владельца уведомляют о дате и времени проведения заседания. При положительном решении комиссия самостоятельно направляет информацию в Росреестр, в случае отрицательного — формируется иск в суд.

Оспаривание в судебном порядке

Если обращение в комиссию остаётся без рассмотрения или поступает отказ, подаётся иск в суд. К заявлению прикладывается удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность для представителя, отчёт об оценке и выписка из ЕГРН. Правоустанавливающие акты (договор дарения, аренды, купли-продажи). Юридическим лицам дополнительно необходимо предоставить доказательство досудебного урегулирования вопроса и результаты. При обжаловании бездействий комиссии вносятся ссылки на нормативно-правовые акты и положения.

В качестве требования указывается установление кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. В большинстве случаев судом назначается проведение экспертизы, в процессе которой государственными оценщиками при расчёте будет учитываться расположение и состояние объекта, инфраструктура и другие индивидуальные характеристики. Затем подготавливается отчёт, и на основании полученных данных принимается решение. При пересмотре стоимости суд направляет копию постановления в Росреестр с обязательством внести изменения в ЕГРН и привести кадастровую стоимость к тому значению, которое указано в постановлении. После обновления информации с текущего года владелец будет вносить плату по новой ставке, оспоренная стоимость действует до следующей государственной оценки.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастр – это специальный государственный реестр, в который заносятся сведения обо всех недвижимых объектах, включая подробные технические характеристики, и праве собственности на них. Также в числе этих сведений содержится и информация о стоимости той или иной жилой единицы.

Простыми словами, кадастровая стоимость – это ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства. Ее устанавливают специальные бюджетные отделения, расположенные в каждом регионе страны. Анализом недвижимости занимаются специалисты – инженеры и представители других смежных профессий, которые производят подсчеты, исходя из основных технических характеристик объекта и утвержденной государством актуальной на текущий момент цены одного квадратного метра.

В отличие от других подходов к оценке недвижимого имущества, кадастровая стоимость не зависит от целого ряда дополнительных признаков, например, дорогого ремонта или вида из окна. На практике это выражается в том, что все квартиры одного жилого комплекса, одинаковые по площади, планировке и другим основным характеристикам, будут примерно равны по стоимости.

Непосредственное участие в установлении кадастровой ценности играет состояние самого здания. Если оно требует капитального ремонта или реконструкции, цена на находящиеся в нем квартиры будет снижена. Повысить ее можно только после проведения соответствующих работ и повторной проверки специалистами.

Похожую характеристику недвижимым объектам дает инвентаризационная их оценка, однако она не раскрывает, насколько ценна квартира или помещение на самом деле. Задача такой сугубо технической проверки – оценить степень износа здания, состояние внутренних помещений, а также установить примерную их стоимость, учитывая затраты на текущий и капитальный ремонт.

Полученные результаты кадастровой оценки рассматривает и утверждает специальная комиссия, представленная исполнительным органом местной или региональной администрации, после чего все данные заносятся в госреестр. Подсчет кадастровой стоимости жилой недвижимости осуществляется не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Для крупных городов, вроде Москвы, Санкт-Петербурга, а также соответствующих областей, минимальный срок проведения оценки может быть сокращен до двух лет.

Это интересно! Начиная с 2022 года, кадастровая оценка всех недвижимых объектов будет производиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех участников рынка недвижимости в равные экономические условия, а также равномерно распределить налоговую нагрузку. В 2022 году такой масштабной оценке будут подвергнуты земельные участки и другие похожие объекты, а в 2023 – остальные виды недвижимости: дома, квартиры, помещения и т.д.