Особенности обложения НДС доходов от продажи имущества казны О налоговых агентах
Из п. 4 ст. 173 НК РФ следует, что при реализации товаров (работ, услуг), поименованных в ст. 161 НК РФ, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в той же статье.
Обратимся к абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. В нем определены условия, при которых обязанность по исчислению и уплате налога в бюджет с доходов, полученных от приватизации государственного или муниципального имущества, возлагается на его покупателя (он становится налоговым агентом), а не продавца. Мы не будем переписывать положения нормы, а представим их в виде схемы.
--------------------------------------------------------------------------¬¦ Покупатель становится налоговым агентом, если... ¦LT------------------------------------------------------------------------- ¦ -----------------------------------------------------------------------¬ +>¦ ...доходы, полученные от приватизации государственного ¦ ¦ ¦ или муниципального имущества, подлежат обложению НДС <1> ¦ ¦ L----------------------------------------------------------------------- ¦ -----------------------------------------------------------------------¬ +>¦ ...имущество приобретается у органов государственной власти или ¦ ¦ ¦местного самоуправления (то есть у публично-правового образования) <2>¦ ¦ L----------------------------------------------------------------------- ¦ -----------------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ...имущество не закреплено за государственными или муниципальными ¦ +>¦ предприятиями (учреждениями) (то есть является частью ¦ ¦ ¦ государственной или муниципальной казны) <3> ¦ ¦ L----------------------------------------------------------------------- ¦ -----------------------------------------------------------------------¬ L>¦ ...имущество отчуждается в пользу юридического лица ¦ ¦ или индивидуального предпринимателя <4> ¦ L-----------------------------------------------------------------------
<1> Напомним, что не являются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них), имущества, составляющего государственную или муниципальную казну, которое выкупается его арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства.<2> Публично-правовые образования в силу положений ст. 143 НК РФ не признаются плательщиками НДС (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).<3> Если отчуждаемое имущество закреплено за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), то есть у него есть балансодержатель, доходы, полученные от продажи данного имущества, подлежат налогообложению у таких предприятий (учреждений), поскольку они являются плательщиками НДС.<4> Согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ покупатели имущества — физические лица, не имеющие статуса ИП, не признаются налоговыми агентами.
НДС при приватизации
Передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемых в порядке приватизации, не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость (НДС) на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
В то же время следует учесть, что передача в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями, облагается НДС (Письма Минфина России от 3 августа 2010 № 03-07-11/334, от 30 июля 2010 № 03-07-11/325, от 17 марта 2010 № 03-07-11/65).
Организации, приобретающие указанное имущество, признаются налоговыми агентами (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями) и в соответствии с пунктом 3 статьи 161, обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом налоговая база определяется налоговым агентом как выкупная цена имущества с учетом НДС (абз. 2 п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 173 НК РФ). Сумма НДС рассчитывается по расчетной ставке (18/118) согласно пункту 4 статьи 164. НДС уплачивается налоговым агентом в бюджет не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за налоговым периодом (кварталом), в котором произведена оплата за имущество (ст. 163, п. 1 ст. 174 НК РФ). Подобное мнение содержится в письмах Минфина России от 19 марта 2010 № 03-07-11/72, от 07 июля 2009 № 03-07-14/64.
При исчислении НДС возникает вопрос правильности определения налоговой базы. По этому поводу существуют разъяснения финансового министерства. В письме от 23 июля 2009 № 03-07-11/175 указанно, что при определении налоговой базы по НДС в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что оценочная стоимость включает сумму НДС.
Следовательно, НДС по реализованному государственному (муниципальному) недвижимому имуществу исчисляется расчетным методом исходя из указанной в договоре рыночной цены этого имущества без увеличения ее на сумму налога.
Приобретенное здание учитывается организацией в бухгалтерском учете в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30 марта 2001 № 26н). В первоначальную стоимость здания включаются договорная цена здания (за вычетом НДС) и сумма государственной пошлины, уплаченная при приобретении здания (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01).
В рассматриваемой ситуации организация приобретает здание, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющее муниципальную казну соответствующего муниципального образования и, как сказано выше, признается налоговым агентом по НДС.
Однако для субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют недвижимое имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, и выкупают указанное имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено исключение. С 1 апреля 2011 года указанные операции не признаются объектом обложения НДС. При этом операции по реализации указанного имущества, право собственности на которое перешло субъектам малого и среднего предпринимательства до 1 апреля 2011 года, подлежат налогообложению НДС в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ. Покупатели имущества в таком случае признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить и уплатить в бюджет НДС независимо от даты оплаты имущества. Такой вывод подтверждает Письмо Минфина России от 23 марта 2011 № 03-07-14/17.
До 1 июля 2013 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими имущества при возмездном отчуждении такого имущества из государственной или муниципальной собственности (ст. 3, ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 159-ФЗ).
Материалы по теме:
Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!
Какие доходы от приватизации имущества облагаются НДС?
В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от обложения названным налогом, содержится соответственно в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ и является исчерпывающим.
Что касается ст. 149 НК РФ, то в ней операции по реализации на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, не поименованы. А вот в ст. 146 НК РФ есть интересующие нас положения.
Во-первых, это пп. 6 п. 2, согласно которому операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС. Значит, с доходов, полученных от приобретения земли, находящейся в государственной или муниципальной казне, НДС не начисляется.
Кроме того, из п. 1 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ следует, что приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, ее приобретающему, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. В связи с этим покупатели обязаны либо взять землю в аренду, либо приобрести ее у государства или муниципального образования (п. 3 названной статьи). И в этом случае продажа земельных участков налогом не облагается.
Во-вторых, согласно пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ также не признаются объектом обложения НДС операции по реализации на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, которое подлежит выкупу в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Положения данного Закона распространяются на субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами названного имущества. Соответствующий порядок выкупа недвижимости применяется до 01.07.2018. Значит, до указанной даты действует льгота по НДС.
Что касается отчуждения имущества государственной или муниципальной казны в пользу иных хозяйствующих субъектов, то операции по его реализации в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ подлежат обложению НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 17383/13 по делу N А12-23300/2012, Письмо Минфина России от 26.10.2011 N 03-07-14/100). Порядок исчисления и уплаты налога в бюджет прописан в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. Рассмотрим его подробно.
Уточнение от клиента
У организации общая система налогообложения.
Здравствуйте, Кирилл! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
А какая система налогооблажения у юридического лица?
Здравствуйте, у организации общая система налогообложения.
Согласно НК РФ при продаже квартиры юридическому лицу НДС уплачивать не нужно
Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
Подтверждается позицией Минфина
Официальное Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 N 19-11/60652Об исчислении и уплате налога на добавленную стоимость при продаже квартиры
Вопрос: Организация приобрела квартиру в строящемся доме и, зарегистрировав право собственности, продала ее физическому лицу. Должна ли организация исчислить и уплатить НДС по данной хозяйственной операции?Ответ:На основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи.Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)».Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы 2-го класса Н.В. Прока
т.е. юридическое лицо обязано только уплатить налог на прибыль налог на прибыль с разницы между ценой приобретения и ценой реализации.
Статья 248. Порядок определения доходов. Классификация доходов
1. К доходам в целях настоящей главы относятся:1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).
Статья 249. Доходы от реализации
1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.
Статья 268. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав
1. При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке:1) при реализации амортизируемого имущества — на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 настоящего Кодекса.В случае, если налогоплательщик реализовал основное средство ранее чем по истечении пяти лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с налогоплательщиком, и в отношении такого основного средства были применены положения абзаца второго пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса, остаточная стоимость при реализации указанного амортизируемого имущества увеличивается на сумму расходов, включенных в состав внереализационных доходов в соответствии с абзацем четвертым пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса;2) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) — на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса;
Т.е. с учетом того, что юридическое лицо продет квартиру, за туже стоимость, что и приобретало, никаких налогов платить не нужно.
Вычеты при продаже недвижимости
Законами РФ определены определенного рода льготы, гарантированные продавцам недвижимости. Речь идет от так называемых налоговых вычетах. Они представляют собой цифру, на которую можно уменьшить сумму денежных средств, полученных от продажи недвижимости. Вычеты, таким образом, бывают для обоих типов сделок — продажа, покупка недвижимости. Налог, однако, платится только при одном из них.
Сейчас вычет составляет 1 млн руб. Итоговый налог при продаже недвижимости исчисляется посредством очень простых математических формул. Рассмотрим пример.
Гражданин Иванов продал квартиру за 2,5 млн руб. По умолчанию он должен заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы, то есть 325 тыс. Однако он решил воспользоваться законным правом получить налоговый вычет в размере 1 млн. Поэтому фактическая облагаемая база составит 1,5 млн руб. Иванов, таким образом, должен будет заплатить государству 195 тыс. руб.
Израсходовать 1 млн рублей вычетов можно как за счет одной сделки купли-продажи, так и на базе нескольких, но только в течение года. Если сумма доходов, полученных от реализации недвижимости, не достигла 1 млн, то никаких налогов платить не надо (но вместе с тем декларацию подавать до 30 апреля нужно).
Еще один важнейший механизм вычета — включение в «формулу» подтвержденных сумм, связанных с расходами на приобретение квартиры. То есть если, например, Иванов, который продал квартиру за 2,5 млн руб., купил ее до этого, скажем, за 2,7 — то он имеет право отразить данную сумму в форме 3-НДФЛ (приложив подтверждающие документы — выписки, договора и т. д.) и не быть должным государству вообще ничего. Налог при продаже недвижимости в этом случае не платится.
Сервера и комплектующие в наличии
- Сервер r730xd dell PowerEdge r730
- Серверная оперативная память ddr3 32gb 16gb 8gb hp
- Жесткий диск SAS hp 146gb 300gb 600gb 900gb 10k
- Сервер hp dl380 g9 e5-2640v3 e5-2660v3
- Cервер HP ML350 gen9 E5-2690v3 e5-2643v3
- Север hp proliant dl360 g7 2cpu x5670 64gb
- Сервер Dell r630 64gb E5-2690v3 E5-2695v3
- Сервер hp dl380 gen9 g9 e5-2643 v3 e5-2690v3
- Сервер hp dl380e g8 20 ядер E5-2470v2
- Сервер hp dl360p g8 dl360 gen8
- Сервер hp dl360 g9 (gen9 ) 64gb E5-2690v3
- 8gb 16gb 32gb ddr3 память для сервера hp Ibm dell
- Жесткий диск hp 146gb 15k sas DP 6g SFF
- Жесткий диск hp 900gb 6g 10k SAS dp hpe
- Nvme диск Intel 8tb новый для сервера
- Сервер ibm lenovo x3650 m4 128gb 7915 AC1
- Полка hp, дисковый массив HP p2000 g3 SAS FC iscsi
Какое имущество считается принадлежащим государству?
Ответ на этот вопрос можно найти в Гражданском кодексе, точнее, в ст. ст. 212 — 215 ГК РФ. Согласно ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации выделяют частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.
Имущество, принадлежащее гражданам и юридическим лицам, считается их частной собственностью (ст. 213 ГК РФ).
Государственная собственность может быть федеральной и собственностью субъекта РФ (ст. 214 ГК РФ). Понятно, что федеральная собственность представляет собой имущество, принадлежащее Российской Федерации, а собственность субъекта РФ — имущество, являющееся собственностью республик, краев, областей, городов федерального значения, автономных областей и округов.
В свою очередь, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, признается муниципальной собственностью (ст. 215 ГК РФ).
От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника имущества (то есть владения, пользования и распоряжения) осуществляют органы государственной власти (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).
Что касается имущества, находящегося в муниципальной собственности, права его собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 125 ГК РФ).
Часть имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепляется во владение, пользование и распоряжение соответственно за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями (ч. 4 ст. 214, ч. 3 ст. 215 ГК РФ).
Оставшаяся часть государственного имущества составляет государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а муниципального — казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования. Именно имущество государственной или муниципальной казны может быть продано юридическим или физическим лицам в собственность.
Как получить возврат по подоходному налогу при приобретении квартиры
Приобретая жилище, можно предъявить законное требование на возвращение части затраченных на совершение приобретения денег. Представленное явление носит название возврата вычета имущественного характера. Активация этой возможности у гражданина в России производится:
- для возведения коттеджа, в котором планируете вести жизнедеятельность, на территории нашей страны;
- для приобретения некоторой земельной площади, для дальнейшего возведения на ней коттеджа или жилого дома;
- приобретение части коттеджа, таунхауса или дома, и любого другого объекта недвижимого;
- на покрытие процентных начислений по займу, например, ипотеке, взятому в российских кредитных организациях.
Величина получаемых в результате предъявления права на вычет отчислений будет равна цене возведенного или купленного объекта недвижимости, согласно представленным документам о приобретении или подтверждающим совершенные на строительные работы расходы, однако не может превысить в итоге 2 000 000 единиц российской валюты.
На обладание данной государственной компенсацией имеют право все собственники жилых недвижимых объектов
До окончания 2013 года возврат подоходного налога производился только для одного наименования, при этом, даже если его стоимость не достигла указанной величины в 2 миллиона, оставшаяся сумма сгорала.
Приведем пример. В 2013 году вы приобрели жилье по стоимости в 1 миллион 800 тысяч рублей и получили за него полагающийся возврат подоходного налога. Получается, право было вами использовано в полном размере. И когда в 2015 году вы приобретаете квартиру для сына, воспользоваться вычетом на оставшуюся сумму в 200 тысяч уже не имеете возможности.
А ваш сосед приобрел первую квартиру в последний месяц 2014 года за 1 миллион 500 тысяч и получил возврат не полный, а лишь его часть. Поэтому покупая для дочери в 2016 году жилье, он оставшуюся сумму от полагающегося к вычету подоходного сбора в 500 тысяч смог получить совершенно законно, добрав оставшуюся после первого раза разницу.
Плательщики, приобретающие жилье посредством взятия у кредитных организаций займа кредитного, либо целевого, также имеют право на получение имущественного вычета, в этом случае уходящего полностью на покрытие процентных отчислений, полагающихся кредитной организации. Величина в данном случае доступных к возвращению средств увеличивается до трех миллионов рублей, однако она же является максимальной, свыше нее получить нельзя. Данное ограничение было введено в действие по наступлению 2014 года и действительно лишь для тех налогоплательщиков, которые взяли займ в банковских организациях в указанном году.
Если же кредит на приобретение жилого объекта получен до наступления 2014, то ограничения по сумме процентных выплат, возвращаемых гражданину, отсутствуют. Сколько по факту было выплачено процентной разницы кредитной организации, столько и получал новый собственник. Возмещение вычета производится посредством снятия с оплаты труда сотрудника выплат НДФЛ. Если в течение 12 месяцев получения средств, окончательно выплаты по возврату налога не будут предоставлены, их оставшаяся часть перемещается на возмещение в последующие отчетные периоды.
Отчуждение имущества у государства является платным
Имущество, составляющее государственную и муниципальную казну, может быть отчуждено только на возмездной (то есть платной) основе. Такой принцип закреплен в Федеральном законе N 178-ФЗ <1>.
<1> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Согласно ст. 2 данного Закона имущество, находящееся в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований, может быть реализовано (передано) в пользу физических и (или) юридических лиц. Такой процесс называется приватизацией. Причем в силу ст. 5 Федерального закона N 178-ФЗ в качестве покупателей могут выступать любые физические и юридические лица, за исключением:
- государственных и муниципальных унитарных предприятий;
- государственных и муниципальных учреждений;
- юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25% <2>.
<2> Исключение составляют случаи, предусмотренные в ст. 25 Федерального закона N 178-ФЗ.
Способы приватизации государственного и муниципального имущества перечислены в ст. 13 Федерального закона N 178-ФЗ. Одним из них является продажа имущества на аукционе (ст. 18 указанного Закона). Такой способ приватизации используется в том случае, если не ставится никаких условий по использованию отчуждаемого у государства имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену. При этом за основу берется начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества.
К сведению. С 28.05.2016 в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.05.2016 N 423 договор купли-продажи государственного или муниципального имущества нужно заключать не позднее чем через пять рабочих дней с даты, когда проведены аукцион или продажа посредством публичного предложения. Ранее крайний срок заканчивался через 15 рабочих дней.
Начальная цена приватизируемого имущества в силу ст. 12 Федерального закона N 178-ФЗ устанавливается в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, то есть согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Из ст. ст. 3, 12 данного Закона следует, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с названным объектом.
Учитывая данные нормы законодательства об оценочной деятельности, Президиум ВАС РФ (см. Постановление от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011) пришел к выводу: если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, то предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог. При таком подходе то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без НДС, должно следовать из его отчета.
Приватизация гражданами муниципального имущества: кто заплатит НДС?
Приватизация = реализация
Любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров считается передача права собственности на них на возмездной или безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). При приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, происходит его возмездное отчуждение в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Таким образом, в целях налогообложения приватизация муниципального имущества является реализацией товаров.
Операции по реализации на территории РФ товаров признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Перечни не облагаемых НДС операций, а также освобожденных от обложения данным налогом, приведены в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ. Реализация муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну муниципального образования, в порядке приватизации в них не значится. Следовательно, такая реализация подлежит обложению НДС.
С налогом или без?
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, налоговая база по НДС определяется налоговыми агентами как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Но кто должен исчислять налог при реализации муниципального имущества физическим лицам?
Правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16055/11. Заключается она в следующем. Комитет по управлению муниципальным имуществом не может рассматриваться в качестве организации-налогоплательщика в смысле, придаваемом этому понятию Налоговым кодексом. Однако законодатель признал реализацию не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями муниципального имущества, составляющего казну муниципального образования, операцией, облагаемой НДС. При этом он не установил правил, исходя из которых осуществляется налогообложение реализации такого имущества физическим лицам.
В связи с этим обязанность по перечислению суммы НДС в бюджет при реализации муниципального имущества физическим лицам возникает у комитета по управлению муниципальным имуществом применительно к правилам п. 5 ст. 173 НК РФ. Напомним, что согласно п. 5 ст. 173 НК РФ сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется лицами, не являющимися налогоплательщиками, в случае выставления ими покупателю счета-фактуры с выделением суммы названного налога.
Итак, комитет по управлению муниципальным имуществом в случае реализации физическому лицу муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну муниципального образования, обязан составить счет-фактуру и уплатить выделенный в нем НДС в бюджет. При этом в сфере налоговых правоотношений по НДС при реализации муниципального имущества физическим лицам комитет рассматривается как лицо, не являющееся плательщиком НДС, но обязанное перечислить налог в бюджет в случае выставления счета-фактуры с выделенной суммой налога (п. 5 ст. 173 НК РФ).
Налог на прибыль
А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.
На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.
Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.
При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:
- при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
- при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.
Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.
Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин
Практическая энциклопедия бухгалтера
Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.
В какой момент принимать к вычету?
НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:
- Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
- У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
- Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.
При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:
- Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
- Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.
Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92
