Покупка доли в квартире. подводные камни

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Поэтому наличие родственной связи между продавцом и покупателям не имеет значительного влияния на сделку.

Продать долю в квартире родственнику можно в следующих случаях:

• покупатель является сособственником жилого помещения;
• покупатель не является совладельцем, но другие сособственники отказались от выкупа.

Исключение предусмотрено в случае, если покупатель и продавец являются опекуном и подопечным. Ст. 37 ГК РФ запрещает такие сделки.

Пример. После смерти дочери Марина взяла внука под опеку. Мальчик и бабушка стали наследниками квартиры. Женщина решила переехать в другой город. Для этого необходимо было продать квартиру. Чтобы избежать проблем с продажей, бабушка решила переоформить квартиру на себя. Она хотела выкупить у внука его долю и перечислить деньги на счет. А квартиру продать, чтобы купить на вырученные деньги жилье в другом городе. Однако отдел опеки отказал в оформлении сделки, так как купля-продажа между опекуном и подопечным запрещена.

Выкуп доли при разводе супругов

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

• брачный договор между супругами;
• соглашение бывших супругов о добровольном распределении совместной недвижимости на доли;
• решение суда.

За основу судом принимаются равные права супругов на совместное имущество. Поэтому недвижимость по суду делится между супругами поровну, в отличие от их добровольных договоренностей.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ. С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу. На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Частые вопросы

Возможна ли покупка доли в жилой недвижимости у родственника?

+

Да. Перед тем, как предлагать сделку родственнику, продавец должен предложить выкуп доли другим собственникам – иначе продажу признают незаконной.

Какие документы нужны, если хочешь купить долю в квартире у родственников?

+

В Росреестр следует подать нотариально заверенный ДКП на долю, письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки либо доказательства, что вы уведомили собственников о намерении продать часть собственности, выписку из ЕГРН.

Зачем приобретать долю в недвижимости?

+

Двумя главными преимуществами покупки части недвижимости являются низкая стоимость, а также возможность регистрации по месту жительства.

Как правильно купить долю в доме?

+

Следует письменно известить участников долевой собственности о продаже своей части, получить от них отказ, таким образом договорившись с другими собственниками, заверить ДКП у нотариуса, подать заявление и документы на регистрацию перехода права собственности, получить выписку из Единого госреестра недвижимости.

Как купить долю в квартире?

Приобретение долей в квартире имеет некоторые тонкости:

• для одобрения сделки нужны правоустанавливающие документы обо всех собственниках квартиры;
• регистрационные свидетельства обязаны получать все граждане, которые являются владельцами конкретного объекта недвижимости;
• требуется четкое выделение долей, официально закрепляемых за каждым физическим лицом.

Важно: исключение, когда в квартире одна комната, пригодная для жилья. При этом варианте выделяют проценты, а не доли.

Порядок действий

Лицам, желающим купить квартиру в долевую собственность нужно следовать строгому алгоритму:

Четко установить площадь, которая будет во владении каждого человека. Владение может прописываться в процентном соотношении, к примеру, 50%, 25% и 25% или долевом, например, 1/3 и 2/3.

Граждане самостоятельно решают, как на бумаге будут пропиваться их доли, в процентном или дробном варианте.

Собрать документы.

Если у людей не хватает какого – либо акта, постановления и прочего, то в срочном порядке нужно запрашивать дубликаты в определенных государственных инстанциях. В противном случае, продать надлежащим образом квартиру и подписать необходимые договора не получится.

Произвести оплату государственной пошлины. Какой именно размер госпошлины могут сказать в нотариальной конторе или в Росреестре.

Главное, чтоб у человека осталась квитанция, в которой отражено, что платеж успешно ушел по конкретным реквизитам.

Подписать в присутствии нотариуса договор купли — продажи, в котором определен размер всех долей квартиры и указаны собственники.

Без договора, в котором четко выделяются доли, объекты недвижимости считаются совместной собственностью.

• Всем лицам, оформляющим долевую собственность, нужно прийти в Росреестр с пакетом документов.
• В назначенный день забрать свидетельство о собственности.

Важно: если в силу разных обстоятельств покупатель не сможет подойти за документом, то у человека остается право забрать его в другой день или дождаться, когда сотрудники регистрирующего органа вышлют его заказным письмом по указанному адресу.

Необходимые документы

Успешно приобрести долю в квартире возможно, если граждане предоставляют полный пакет документов. В него должны входить:

1. Паспорта всех участников сделки.

2. Свидетельства о рождении, если лицам нет 14 лет.

3. Документы, которые удостоверяют, что данной квартирой граждане имеют право владеть и распоряжаться, например:

• договор купли – продажи;
• дарственная, заверенная в нотариальной конторе;
• свидетельство о праве наследования;
• судебное решение и прочее.

4. Соглашение о разделе квартиры (заверенное нотариусом).

Когда подобных соглашений нет, то можно предъявить Росреестру постановление суда, брачный договор и прочее, где отражаются доли за каждым лицом.

5. Технический паспорт на объект недвижимости.

6. Квитанции о перечислении государственной пошлины.

7. Справки из БТИ.

8. Кадастровые выписки.

Важно: каждый документ предъявляется в оригинале, а также в виде копии, которая заверена в нотариальной конторе.

Регистрация сделки

Сделки регистрируются в Росреестре, когда граждане представили все документы, которые для этого требуются.

Важно: сотрудник Росреестра забирает пакет документов, проверяет все на подлинность и в течение 30 суток регистрирует сделку.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ прописано, что реализованные объекты недвижимости облагаются НДФЛ (13%). Однако на порядок налогообложения влияют два фактора:

Срок, в течение которого недвижимость, в том числе ее доля, была в собственности гражданина.

Когда человек является собственником более трех лет, то платить налоги не требуется.

Стоимости, за которую продана доля.

К примеру, Иванов А.А. в 2016 г. купил долю за 1 000 000 рублей, а годом позднее продал за 1 200 000 рублей.

В этом случае нужно оплатить:

• (1 200 000 – 1 000 000)*13% = 26 000 рублей.
• У Иванова А.А налог с продажи составит 26 000 (двадцать шесть тысяч) рублей.

Нужно ли согласие собственников на продажу доли?

Продать доли без согласия прочих дольщиков возможно, однако нужно:

Каждого собственника официально уведомить о решении реализовать свою долю.

Нужно составить письмо и передать каждому дольщику. Один экземпляр этого документа остается у собственников, а на втором они ставят личную подпись.

Подождать 30 дней, в течение которых дольщики могут воспользоваться правом первоочередного выкупа.

Полезно знать! Если у лица нет официального подтверждения, что кто – то из дольщиков желает купить его собственность, то гражданин может начинать поиск покупателей.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продать долю объекта недвижимости несовершеннолетнего ребенка возможно, если:

Родители получили одобрение попечительского совета на такую сделку.

Придется официально доказывать, что права ребенка не будут ущемлены, в частности, он будет проживать в лучших условиях.

Сделать несовершеннолетнего дольщиком другого объекта недвижимости, который по метражу, техническим характеристикам и прочему не уступает старой жилплощади.

Важно: если такие требования матерью и отцом несовершеннолетнего гражданина не учитываются, то продажа будет невозможной.

Процедура продажи долей квартиры предполагает подготовки всех справок, составления соглашения, а также передачи документов в регистрирующий орган

После этого, если гражданами приняты во внимание все тонкости такой сделки, Росреестр выдаст новому владельцу свидетельство о собственности

 Блиц – советы:

• помнить, что некоторые справки, в частности из БТИ, готовятся в течение одного месяца, поэтому их стоит заказывать заблаговременно;
• оповещать всех дольщиков о намерении продать недвижимость в письменном виде, и чтоб на руках оставалось доказательство, что такое уведомление они получили;
• целесообразно проконсультироваться с юристами, какие нюансы могут возникнуть при реализации только части квартиры.

○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1.    Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2.     В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3.    Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику

Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.

Условия	Дарение	Продажа
Основание перехода прав	Договор дарения	Договор купли-продажи
Затраты	Несет даритель	Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон)
Налогообложение	Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры).	Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет.
Ограничения	Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику	Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа.
Оспаривание сделки	По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя.	В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж)
Последствия	Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе	В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами.

Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.

○ Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются  к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.  С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. 3 ЭТАП

Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

•    Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
•    Документ, подтверждающий семейный статус.
•    Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
•    Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
•    Документы из органов опеки – при необходимости.
•    Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

○ Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Важные нюансы

Есть четыре ключевых вопроса, которые мы рекомендуем изучить до того, как подписать ДКП и передать деньги:

1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения части недвижимого имущества, если другие собственники не дали согласия на сделку.
3. Какие риски возникают, если один из владельцев — несовершеннолетний или недееспособный, а также если в квартире есть лица, отказавшиеся от приватизации.
4. Кого можно прописать в приобретенной квартире.

Другие собственники против

Разберемся, покупают ли доли в квартире, если владельцы других долей не знают о продаже. На продажу части квартиры не требуется получение согласия от хозяев остальных долей. Проблемы возможны лишь тогда, когда продавец не уведомил других собственников о своем намерении в порядке, установленном законодательно.

Важно! Если же установленный регламент был соблюден, и ни один из собственников не выразил намерения приобрести часть жилья, то после подписания ДКП суд не вправе отменить сделку только на основании того, что продавец не заручился согласием на продажу части жилья от всех владельцев.

Один из владельцев — несовершеннолетний

В данном случае продавец перед тем, как заключить сделку, обязан получить разрешение органа опеки и попечительства. Такие справки выдаются, если после продажи части недвижимости жилищные условия ребенка или останутся прежними, или станут лучше. Иначе опека просто не одобрит сделку.

Важно! Если перед тем, как оформить бумаги, не было получено согласие органов опеки и попечительства, однако ДКП удалось заключить и зарегистрировать, такую сделку могут отменить через суд. Подать заявление может как сотрудник органов опеки, так и любое другое заинтересованное лицо.

Регистрация в жилье, где есть доля

Став собственником части жилья без согласия других хозяев, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами, а также прописать на жилплощади несовершеннолетнего ребенка и супругу. Во прочих случаях регистрация в объекте недвижимости новых жильцов производится лишь с согласия всех ее владельцев. А потому если вы намереваетесь прописать вместе с собой брата/сестру или родителей, рекомендуется сразу же при оформлении сделки зарегистрировать жилье на нескольких собственников, чтобы впоследствии не возникло каких-то проблем и разногласий с другими хозяевами.

Нормативное регулирование

Федеральный закон 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные активы РФ» от 02.06.2016 г

Основное нововведение касается того, что теперь все сделки с долевой собственностью необходимо производить с участием нотариуса. В противном случае зарегистрировать сделку в Росреестре будет невозможно.

Введение такого правила связано с тем, что при оформлении уведомлений нередко встречались случаи мошенничества: подделка подписей.

Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.

Перед подписанием документов он должен удостовериться, что решение принято добровольно и давление одной стороны на другую не было.

Тарифы на услуги нотариуса, а также государственные пошлины регулируются Налоговым кодексом (ст. 333.24).

В нем указано, что размер всех платежей должен быть не менее 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

При этом в расчет может приниматься как рыночная, так и кадастровая стоимость.

Выбор между ними продавец делает самостоятельно.

Если объект недвижимости оценен по обеим видам стоимостей, то для расчета платежей принимается более низкая.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
• Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
• Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
• Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
• Основные правила продажи квартиры долями собственников

Для долевого собственника

Купля продажа 1 2 доли квартиры, если она находится в долевой собственности, возможна только в том случае, когда на это согласные остальные собственники.

При этом ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что другие собственники имеют преимущественное право на приобретение доли.

Правила государственной регистрации недвижимого имущества подлежат оформлению согласно положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Он устанавливает, что документы о праве собственности на недвижимость не оформляется и не выдается на руки.

Подтверждают их выписки из ЕГРП.

Для совместного собственника

Если жилье находится в совместной собственности, то нотариально заверять выделение долей не всегда обязательно. Однако при желании заверить сделку перед регистрацией можно.

Если доли не определены, то в такой ситуации нотариальное заверение будет обязательным, поскольку здесь имеет место раздел имущества, нажитого супругами совместно.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

есть ли возможность доступа в квартиру;
каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
не была, ли проведена перепланировка, т. к

важно, чтобы она была согласована;
если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Можно ли продать доли в квартире?

Законом не возбраняется продавать свои доли любого объекта недвижимости, в частности, квартиры.

Главное, чтоб соблюдался ряд требований:

1. Гражданином были официально уведомлены остальные собственники, что планируется продажа доли.
2. За этими лицами сохраняется право на первоочередную покупку.

Если в течение 30 дней люди не изъявили желание приобрести часть этой недвижимости, то собственник на законных основаниях может ее продать третьим лицами.

1. Есть соглашение, в котором прописаны все доли, а также за кем они зарегистрированы, и имеется свидетельство о собственности.

Важно: соглашение должно быть заверенным в нотариальной конторе.