Налогообложение подарков от организаций и физлиц

Можно ли купить дарственную квартиру без риска?

Покупать квартиру, которая была подарена продавцу, можно без опасений, если точно знать, что процедура дарения прошла без нарушений и ущемления прав других людей

Очень важно, чтобы договор дарения был заверен нотариусом. В числе прочего нотариус в процессе оформления сделок удостоверяет дееспособность их участников, поэтому в будущем риск признания дарителя не отдающим себе отчет автоматически отпадает

В целом процедура безопасного приобретения такого жилья должна включать следующие этапы:

• Покупая квартиру, даже если речь не идет о дарственной, и ее собственник имеет вполне законные права распоряжаться недвижимостью, нужно узнать всю историю этой недвижимости. Проще всего это сделать, запросив в Росреестре соответствующую выписку по нужному адресу, в которой будут указаны все собственники и характер перехода квартиры из рук в руки.
• Хоть это и выглядит странным на первый взгляд, не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами продажи жилья. В этом вопросе нет ничего плохого, и человек, которому нечего скрывать, вполне охотно расскажет, что подвигло его выставить квартиру на продажу.
• Если недвижимость была получена путем дарственной, следует точно узнать обо всех лицах, так или иначе причастных к объекту продажи: зарегистрированных жильцах, несовершеннолетних, других наследниках, даже если те давно не проживают по указанному адресу и не поддерживают связь с дарителем. Также в этом вопросе важен возраст дарителя – если он моложе продавца, а договор дарения содержит условия возврата жилья после смерти одаряемого, такую квартиру покупать не следует.
• Если даритель жив и с ним можно пообщаться, это лучше сделать лично, а не посредством письма или телефонного разговора. Во-первых, так можно точно убедиться, что это именно даритель, а не подставное лицо. Во-вторых, при личном разговоре станет ясно, дееспособен ли даритель. Конечно, человек может потерять дееспособность уже после дарения, однако в такой ситуации лучше углубленно проверить, желательно при помощи свидетелей, отдавал ли он себе отчет в действиях в момент подписания договора.
• При составлении договора специалисты советуют включить в него пункты, согласно которым продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной. Если продавец уверен в прозрачности договора дарения и не имеет опасений насчет его законности, такие условия соглашения его ни к чему не обязывают. Поскольку это довольно нехарактерные для документов купли-продажи пункты, составление подобного договора лучше поручить хорошему юристу. Он сможет учесть все нюансы покупки квартиры по договору дарения и максимально обезопасить финансы покупателя.

Следует помнить, что срок исковой давности для оспаривания законности дарственной составляет от 1 до 3 лет, зависимо от характера обнаруженного нарушения. Если квартира продается со значительным превышением этого срока, с большой долей вероятности можно надеяться, что сделка пройдет гладко и не будет иметь негативных последствий ни для продавца, ни для покупателя.

Читайте статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/

Что можно сделать? Сдача в аренду, завещание, продажа и дарение

Во всех остальных ситуациях вы вольны поступать с недвижимостью так, как вам заблагорассудится. Если не планируете жить в подаренной квартире, самым простым способом распорядиться ею на первых порах будет сдача жилья в аренду. Подыскав порядочных платежеспособных арендаторов и грамотно составив договор, вы сможете в полной мере реализовать свои права и при этом заработать.

Составление завещания в пользу близких людей также возможно в любой период вашего вступления в права владения подаренной недвижимостью (что лучше — дарственная или завещание?).

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92

А вот торопиться с продажей или дарением не стоит. Целесообразно делать это не ранее трех лет с момента получения дара. В противном случае вам не избежать уплаты налога на прибыль в размере 13 % от стоимости жилья.

Но за несвоевременную подачу декларации на вас будет наложен штраф. При посещении налоговой вам нужно предъявить договор дарения и документы, подтверждающие родство с дарителем.

Скачать договор дарения квартиры: бланк, образец заполнения.

Намного серьезней наказание за непредоставление декларации дальними родственниками или посторонними одаряемыми. Им придется выложить в пользу государства штраф, равный пяти процентам от стоимости полученного ими дара (п. 1 ст. 119 НК). Срок визита в налоговую и подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам подарили недвижимость.

Как выглядит налоговый учет и начисление взносов с поощрений

Формируя учетную политику и локальные положения, помните следующие принципы:

Для принятия сумм затрат в налоговом учете укажите их как часть ФОТ, привяжите к трудовой деятельности, но при этом придется обложить их взносами. Если, наоборот, отразить затраты на поощрения как выплаты, не относящиеся к работе, то в базу для взносов они не попадут, зато и принять в расходы их будет невозможно. Выбираем из двух зол то, что вам выгоднее.

Обратите внимание! Премии из целевых средств, за счет профсоюзов, вознаграждения работникам и руководителям за пределами упомянутых в заключенных договорах не попадут в расходы. Основание — п. 21 и 22 статьи 270 НК

• Премиальные к праздникам и другие, нерабочие платежи в пользу сотрудников нельзя учесть в расходах. Можно попытаться их переформулировать, чтобы все-таки включить в затраты. Например, премии ко дню рождения соотнести со стажем работы в организации и создать градацию – чем дольше период работы, тем больше поощрение. Правда остается вероятность, что подход не устроит налоговиков, и за решением придется обращаться в суд. Положительная для работодателя судебная практика есть.
• Рассчитанные взносы независимо от самих выплат полностью войдут в затраты — пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.
• Матпомощь, невзирая на размер и цель, однозначно не войдет в состав налоговых расходов (п. 23 ст. 270 НК). Зато с отдельных ее видов не потребуется начислять страховые взносы. Например, не облагается ими помощь в сумме до 50000 при рождении ребенка (тут главное соблюсти срок — произвести выплату в течение первого года после рождения). Без начисления взносов можно обойтись, если выдать помощь до 4000 рублей в год своим работникам в других ситуациях. Ссылки — пп. 3 и 11 п. 1 с. 422 НК.
• Независимо от формы любые подарки требуют оформления договора дарения, если стоимость дара больше 3 тысяч рублей (п. 2 ст. 574 ГК), но для документального подтверждения сделки рекомендуется составлять его всегда, даже когда сумма меньше.
• Трудовой кодекс устанавливает, что одним из вариантов награждения может быть ценный подарок (ст. 191). Установив такой вид поощрения в компании и обозначив его как часть ФОТ, вы должны будете начислять на него страховые взносы.
• Когда в соответствии с договором ГПХ осуществляется переход права собственности (допустим, компания дарит автомобиль, квартиру), взносы начисляться не будут (п. 4 ст. 420 НК).
• Операция дарения облагается НДС (пп. 1 п. 1 статьи 146 НК). Исключение – дарение денег (подпункт 3 п.1 ст. 39 НК). Плательщиками будут компании, которые работают на ОСНО. Организация (или ИП), применяющие ЕНВД, не ведущие иной деятельности и не переходившие на УСН, также обязаны заплатить НДС.

Кстати! Другого мнения относительно НДС придерживаются некоторые налогоплательщики и даже судьи. По альтернативному варианту можно учесть подарки, которые прописаны во внутренних документах компании как часть Фонда оплаты труда, и не рассчитывать НДС. На практике безопаснее, конечно, не спорить с проверяющими органами, особенно если речь о редких и небольших презентах.

Грань между награждением за трудовые достижения и желанием порадовать работников «просто так» тонка, так что придется обороняться и железно обосновывать собственную точку зрения (разумеется, документально). Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже интересуют необлагаемые выплаты, они особенно внимательны к ним при выездной проверке.

Особенности учета материальной помощи

Для выплаты можно использовать различные источники. В том числе прибыль компании, оставшуюся после налогообложения и не распределенную ранее. Допустим, что организация решила выдать материальную помощь из нераспределенной прибыли прошлых лет (счет 84). Как провести такую хозяйственную операцию? Подчеркну, что Минфин против подобных манипуляций, по его мнению, выражение «нераспределенная прибыль» подразумевает, что по этим средствам еще не принято решение учредителей.

Чтобы не нервировать Минфин, нужно провести собрание и составить протокол с решением о направлении части нераспределенной прибыли на такие расходы. Это будет проще сделать, если в организации один участник, тогда достаточно его единоличного решения. Проводки будут аналогичны проводкам выше, но счет 91 заменит счет 84.

Нужно ли уплачивать страховые взносы с аренды квартиры для сотрудника

В соответствии со статьей 419 раздела XI части 2 Налогового Кодекса РФ, любые деньги, которые плательщик страховых взносов начисляет в пользу физлиц в рамках трудовых взаимоотношений, должны облагаться соответствующими взносами.

В статье 422 этого же раздела прописан закрытый перечень выплат и вознаграждений, которые страховыми взносами не облагаются.

В пункте 2 части 1 статьи указано, что страховыми взносами не облагаются любые возмещающие выплаты, которые связаны с оплатой жилплощади или коммуналки. Подобные возмещения должны быть установлены законодательными и нормативными актами России, регионов и субъектов местного самоуправления (в границах норм российского законодательства).

Трудовой кодекс РФ не обязывает работодателей обеспечивать своих работников жильем или оплачивать аренду квартир для сотрудников. Поэтому арендная плата за жилье для иногороднего специалиста не подпадает под действие вышеуказанного пункта по формальным признакам.

Однако нельзя не отметить, что аренда квартиры для сотрудника влечет его переезд в другой регион для исполнения трудовых обязательств, поэтому в рассмотренном случае целесообразнее было бы применить уже описанные выше положения статьи 169 ТК РФ.

Стоит отметить, что статья 169 ТК РФ закрепляет норму, в соответствии с которой сотрудник, переезжающий в другой регион для работы по предварительному соглашению с работодателем, должен получить компенсацию в том числе и расходов, связанных с переездом и обустройством на новом месте проживания. Конкретные размеры выплат, процедура их осуществления и прочее регулируются соглашением сторон.

Отсюда следует, что при достижении соответствующих договоренностей между сотрудником и работодателем последний обязан возместить первому все убытки, связанные с переездом.

При этом в пункте 2 части 1 статьи 422 НК РФ установлено, что любые виды компенсаций, связанных с выполнением физлицом своих трудовых обязательств, в том числе и с переездом на службу в другой регион, не облагаются страховыми взносами. Такие компенсации должны быть установлены для всех, кто платит страховые взносы в рамках российского законодательства, нормативных актов регионов РФ или решений местных органов власти.

Специалисты Минздравсоцразвития России в своем письме от 05.08.2010 № 2519-19 разъяснили порядок применения указанной нормы. Они отмечают, что возмещение за наем жилплощади, которое выплачивается сотруднику, переехавшему в другой город в связи с переводом по службе, не подпадает под действие указанного выше пункта статьи 422 НК РФ. Ведь эта норма предусматривает полное освобождение от страховых взносов только сумм компенсации убытков работника при переезде.

Отсюда следует, что перечисление платы за аренду непосредственно владельцу жилья по коллективному или трудовому договору должно рассматриваться как выплата, осуществленная в соответствии с трудовыми взаимоотношениями, и облагаться страховыми взносами на общем основании.

При этом ранее судьи, вынося решения в части уплаты ЕСН, полагали, что плата за наем жилья не должна облагаться ЕСН (смотрите, к примеру, постановления ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011).

Доказывая свою позицию, судьи заявляли, что плата, которую работодатель вносит в счет проживания «выписанного» сотрудника на время выполнения им своих трудовых обязанностей по договору, считается возмещением убытков при переезде на службу в другой регион (применительно к статьям 165, 169 ТК РФ).

В заключение заметим, что, как и в случае с НДФЛ, неначисление страховых взносов с объема платы за аренду жилплощади для специалиста может вызвать разногласия с контролирующими службами.

Читайте материал по теме: Как сэкономить на налогах на зарплату, чтобы все были довольны

Аренда квартиры для работника

Таким вариантом может быть ситуация, когда работодатель самостоятельно арендует квартиру иногороднему сотруднику. Арендные платежи компания имеет право отнести на прочие расходы (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ) или на расходы на оплату труда (п. 25 ст. 255 НК РФ).

Однако чиновники полагают, что списание арендных расходов по служебному жилью в составе прочих расходов невозможно, т.к. порядок учета этих затрат установлен ст. 255 НК РФ (Письмо Минфина от 30.09.2013 г. № 03-03-06/1/40369, Письмо ФНС от 28.02.2018 г. № ГД-4-11/3931@). Соответственно, официальная позиция чиновников такова, что учесть эти затраты можно только в размере не более 20% от начисленной за месяц зарплаты.

Чиновники ориентируются на ст. 131 ТК РФ, на основании которой установлено ограничение — зарплата в натуральной форме должна быть не больше 20% от общего размера зарплаты. Этот момент касается как предоставления жилья работникам, так и компенсации им затрат на проживание. Но есть существенная разница — в первом случае арендный договор заключает сам работодатель и оплачивает аренду, а во втором — договор заключает сотрудник и платит арендные платежи, а работодатель только возмещает расходы.

Данный порядок, по мнению чиновников, должен применяться и тогда, когда речь идет об аренде жилой недвижимости не только для иногородних, но и иностранных сотрудников.

По п. 4 ст. 255 НК РФ стоимость бесплатно предоставленных сотрудникам коммунальных услуг, питания, продуктов, бесплатного жилья или их компенсация включаются в расходы на оплату труда. При этом сторона, приглашающая иностранного работника, должна принять на себя обязательство по обеспечению его жильем (п. 3 Положения, регламентированного Постановлением Правительства от 24.03.2003 г. № 167).

Поэтому чиновники полагают, что на работодателя, пригласившего иностранного сотрудника, возлагается обязанность только по предоставлению, но не по оплате жилья. Соответственно, затраты на аренду жилой недвижимости для иностранцев можно списать в расходы только в размере установленного ограничения — 20% (Письма Минфина от 02.05.2012 г. № 03-03-06/1/216, от 19.03.2013 г. № 03-03-06/1/8392).

Однако такую позицию не разделяют судебные органы и соглашаются с налогоплательщиками. Ситуация спорная, но при судебном разбирательстве работодатель, включающий в расходы всю величину арендных платежей, имеет все шансы отстоять свою позицию. Когда работодатель не горит желанием конфликтовать с ИФНС и разбираться с ней в суде, он может относить на расходы платежи по аренде в пределах установленного ограничения в 20%.

Есть еще один важный момент, касаемый ситуации, когда работодатель самостоятельно арендует жилье для своих сотрудников. В этом случае он должен выполнить обязанность в качестве налогового агента по НДФЛ в отношении арендодателя-физлица, не зарегистрированного как ИП. Арендная плата в данном случае — источник дохода физлица (Письма Минфина от 07.10.2009 г. № 03-04-06-01/259, от 07.09.2012 г. № 03-04-06/8-272).

Другой вариант — сотрудник самостоятельно арендует жилье и оплачивает его, а работодатель только возмещает ему понесенные расходы. В этой ситуации учет расходов производится аналогично первому варианту — учитывать затраты при налогообложении можно в пределах установленного ограничения в размере 20%. Судебная практика по данному вопросу также аналогична, как и при варианте, когда работодатель сам арендует жилье и относит понесенные затраты в расходы при налогообложении.

Пишем учетную политику и положения

Некоторых специалистов, особенно в творческой сфере, высококлассных профессионалов, имеющих выбор предложений, привлекает социальный пакет.

Чтобы сотрудники видели, что они получат от работы в компании, помимо зарплаты, стоит четко расписать варианты поощрения и определить, на что вы готовы потратиться. Затем собрать данные в отдельном положении, которое станет частью учетной политики. В ней же указываются нюансы бухгалтерского и налогового учета.

Обратите внимание! Каждого сотрудника необходимо ознакомить с документом под роспись. Если кому-то устанавливаются личные бонусы (обычно это руководители), они прописываются в отдельном пункте трудового договора

В остальных случаях в тексте просто ссылаются на положение (незачем раздувать документ)

Если кому-то устанавливаются личные бонусы (обычно это руководители), они прописываются в отдельном пункте трудового договора. В остальных случаях в тексте просто ссылаются на положение (незачем раздувать документ).

Можно также указать общие формулировки. Например, «организация вправе поощрять сотрудника за труд, достижение профессиональных результатов и по иным основаниям». Однако подобный вариант не поддерживается налоговыми органами, они требуют конкретики и четких определений – когда и за что работник получает поощрение.

В качестве примера положения о премировании вы можете воспользоваться нашим образцом.

НДФЛ при дарении сотрудникам

Как известно, получение сотрудником подарка от своего работодателя, следует считать его доходом, который подлежит обложению НДФЛ. Размер взимаемого НДФЛ составляет 13% (если нерезидент РФ — 30%) от подаренной работнику суммы или от рыночной стоимости подарка, выраженного в натуральной форме (ст. 224 НК).

Примечательно, что согласно п. 28 ст. 217 НК, налогом на прибыль облагается не полная сумма или стоимость подарка, а лишь та часть, которая превышает 4 тыс. рублей/ в календарный год. Исходя из этого, если сотрудник получил подарков за год, менее чем на 4 тыс. рублей — они не подлежат налогообложению.

Внимание
Поскольку работодатель, по отношению к работнику, является его налоговым агентом — обязанность по удержанию НДФЛ возлагается именно на него. Момент, в который сумма НДФЛ подлежит удержанию, определяется исходя из формы подарка.. Так, если подарок выражен в виде денежных средств, НДФЛ начисляется и удерживается одновременное с его вручением, т.е

по факту, сотрудник получает денежную сумму уже с вычтенным налогом. Если имеет место натуральная форма подарка, удержание проводит из ближайших денежных выплат работнику (зарплаты, премий и т.д.). Если до конца налогового периода таких выплат не предусмотрено, работодатель одновременно сообщает об этом и работнику и в налоговые органы, посредством заполнения на сотрудника справки по форме 2-НДФЛ

Так, если подарок выражен в виде денежных средств, НДФЛ начисляется и удерживается одновременное с его вручением, т.е. по факту, сотрудник получает денежную сумму уже с вычтенным налогом. Если имеет место натуральная форма подарка, удержание проводит из ближайших денежных выплат работнику (зарплаты, премий и т.д.). Если до конца налогового периода таких выплат не предусмотрено, работодатель одновременно сообщает об этом и работнику и в налоговые органы, посредством заполнения на сотрудника справки по форме 2-НДФЛ.

При заполнении указанной справки, доход сотрудника следует указывать сначала как сумму каждого из полученных подарков (код 2720), только после чего следует указывать не облагаемую налогом сумму до 4 тыс. рублей (код 501). Такая справка представляется в налоговые органы до 31.01. следующего календарного года.

Пример
Между ООО «Радуга-СТ» и сотрудником указанного предприятия Левочкиным, был заключен договор дарения, согласно которому, последний получал в подарок на 23 Февраля электробритву, стоимостью 2500 рублей. Исходя из того, что стоимость подарка была менее 4 тыс., НДФЛ не подлежал начислению. Далее, указанный сотрудник, в канун своего дня рождения (26 декабря), заключил с работодателем еще один договор, по которому ООО презентовало ему в качестве подарка на юбилей телевизор «Орион», стоимостью 10 тыс. рублей. Исходя из того, что совокупная стоимость подарков, полученных Левочкиным за год, составляла 12,5 тыс. рублей (что было более 4 тыс. рублей), согласно п. 28 , она подлежала налогообложению по формуле 2,5 тыс. рублей + 10 тыс. рублей — 4 тыс. рублей. Таким образом, при определении налоговой базы учитывалась сумма дохода Левочкина, равная 8,5 тыс. рублей, из которой НДФЛ был равен 1105 рублей (8,5 тыс. рублей — 13%). Бухгалтер насчитал такой размер налога и обязан был удержать его с последующей зарплаты Левочкина. Однако, поскольку в текущем календарном году, зарплата Левочкину не должна была выплачиваться, 15 января следующего календарного года, бухгалтер направил в налоговые органы уведомление в форме справки 2-НДФЛ, о невозможности взыскания с Левочкина подоходного налога, о чем был уведомлен и сам налогоплательщик. Указанную сумму налога, Левочкин будет обязан оплатить в следующем налоговом периоде.

Проводки по бухгалтерскому учету

В разных случаях методы учета похожи, но имеются особенности по видам выплат и других поощрений. Дарим подарки, выдаем материальную помощь или премию, не связанные с работой, используя нижеуказанные проводки.

Вариант 1. Товары, приобретенные у поставщика с НДС. Организация — плательщик НДС:

1. Д 10 К 60 – поступили покупки.
2. Д 19 К 60 – учтен входящий НДС.
3. Д 60 К 51 (71) – оплатили покупку поставщику с р/с (или через подотчетное лицо).
4. Д 68 НДС К 19 – принят НДС к вычету.
5. Д 73 (76) К 10 – выдача поощрения сотрудникам (другим физическим лицам).
6. Д 91.2 К 73 (76) – стоимость закупленных вещей списана в прочие расходы. Иногда проводки №5 и №6 объединяют Д 91.2 К 10, но это не корректно.
7. Д 91.2 К 68 НДС – начислен НДС.
8. Д 99 К 68 НП – отражено постоянное налоговое обязательство (ПНО) по налогу на прибыль (ПБУ 18/02), рассчитывается по формуле (сумма поощрения в виде вещи + НДС)*20%.
9. Д 73 К 68 – начислен НДФЛ.
10. Д 91.2 К 69 – начислены взносы.
11. Д 70 К 73 – удержан НДФЛ из заработной платы.

Обратите внимание! ПБУ 18/02 не применяется теми, кто не уплачивает налог на прибыль (к примеру, организациями на УСН, ЕНВД, ЕСХН) и по желанию применяется компаниями, ведущими упрощенный учет (например, субъектами малого предпринимательства). Аналогичные проводки делаются, когда организация «расплачивается» товарами, которыми обычно торгует (счет 10 заменит другой — 41 «Товары») или передает собственную продукцию (вместо 10 «Материалы» счет 43 «Готовая продукция» и нет первых 4-х проводок)

Аналогичные проводки делаются, когда организация «расплачивается» товарами, которыми обычно торгует (счет 10 заменит другой — 41 «Товары») или передает собственную продукцию (вместо 10 «Материалы» счет 43 «Готовая продукция» и нет первых 4-х проводок).

Вариант 2. Сертификаты, билеты, подарочные карты и другие денежные документы, по которым в дальнейшем оказываются услуги или приобретаются товары:

Здесь все в точности так же, как в Варианте 1, только счет 10 меняется на 50.3 «Денежные документы».

Вариант 3. Деньги:

1. Д 73 (76) К 50 (51) – выданы денежные средства из кассы или перечислены через банк.
2. Д 91.2 К 73 (76) – списание суммы в прочие расходы.
3. Д 99 К 68 Налог на прибыль – ПНО.
4. Д 73 К 68 – НДФЛ.
5. Д 91.2 К 69 – начислены страховые взносы.

Вариант 4. Натуральную форму поощрения. Оплачиваем в пользу работника услуги или товары:

1. Д 73 К 76 – отражена задолженность сотрудника перед кредитором.
2. Д 76 К 51 (50, 71) – услуги, работы или товары оплачены работодателем.
3. Д 91.2 К 73 – списывается оплата.
4. Д 99 К 68 НП – ПНО.
5. Д 73 К 68 – НДФЛ.
6. Д 91.2 К 69 – взносы.
7. Д 70 К 73 – из заработной платы удержан НДФЛ.

Почему договор дарения считается надежным?

Если дарственная оформлена без нарушений, многие покупатели, а с ними соглашаются и некоторые специалисты, предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке именно у тех продавцов, которые обрели право собственности путем дарения. Договор дарения имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• Право владеть и свободно распоряжаться недвижимым имуществом наступает с того момента, когда оно было фактически передано от дарителя одаряемому. То есть, последний становится законным владельцем квартиры не после регистрации договора в Росреестре, как это бывает во время купли-продажи, а непосредственно после ее передачи.
• Дарственная может быть выходом из некоторых спорных ситуаций. Если один из владельцев квартиры, являющейся объектом долевой собственности, категорически не желает давать разрешение на ее продажу, другие собственники могут подарить свои доли. Чаще всего такой сценарий встречается, когда жилье является причиной бытовых или иных конфликтов между родственниками.
• Квартира, полученная в дар, например, от родителей, – это обеспечение ребенка собственным жильем в будущем и защита от притязаний его супруга/супруги в случае развода. В некоторых случаях она может стать совместной собственностью, однако доказать это непросто.

Как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная?

Получив из Росрегистрации или МФЦ свой экземпляр дарственной и ключи от подаренной недвижимости, новый владелец получает и все права на владение, пользование и распоряжение имуществом (ст.209 ГК).

Это значит, что он может единолично или с семьей проживать в дарственной квартире, сдавать ее в аренду, при желании менять на другую жилплощадь, продавать третьим лицам, дарить родственникам или близким, завещать.

Сложности могут возникнуть, если:

• жилплощадь подарена несовершеннолетнему лицу, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину;
• если одна коммерческая организация намерена передать по дарственной жилые квадратные метры компании-партнеру;
• если жилье находится в залоге у банка, то есть вы взяли кредит под залог подаренной квартиры.

Все сделки, в которых в качестве собственников выступают ограниченные в правах граждане, требуют обязательного участия органов опеки и попечительства. Отчуждение такой квартиры возможно лишь при одновременном приобретении на имя ребенка или недееспособного лица нового жилья той же (или большей) стоимости и такой же (или большей) площади. Но решающее слово остается за органами опеки.

Получив недвижимость в дар, иногда ее закладывают в банк, чтобы получить кредит. В этом случае без согласия кредитного учреждения вы не сможете распорядиться принадлежащими вам метрами. Да и тот факт, что квартира будет находиться под обременением, делает ее крайне непривлекательной для потенциального покупателя. Поэтому самым разумным будет сначала выплатить кредит, а потом отчуждать.