Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков

Обманутые дольщики и судебные тяжбы

Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.

Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания – защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.

На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.

Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.

Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.

Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:

• нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
• не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
• не предоставил возможность вступить в члены кооператива.

Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (пп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон N 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в п. 14 ст. 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Особые правила. Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

Дебет 76, субсчет «Члены ЖСК»,

Кредит 86

признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

Дебет 76, субсчет «Члены ЖСК»,

Кредит 76, субсчет «Кредиторы застройщика»,

утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона N 127-ФЗ);

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

Дебет 76, субсчет «Кредиторы застройщика», Кредит 51

произведены выплаты кредиторам застройщика;

Дебет 08 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

внесена денежная часть паевых взносов;

Дебет 60 Кредит 51

перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

Дебет 08 Кредит 60

приняты на баланс затраты на достройку дома;

Дебет 86, Кредит 76 субсчет «Члены ЖСК»,

помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства — не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона N 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащее сведения:

• о степени готовности объекта незавершенного строительства;
• о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;
• о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив — в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов

Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

Это важно. Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г

N 138).

Завершение строительства или выплата компенсаций

• Выплата компенсации

• Завершение строительства

• 01

  Обращение граждан – участников строительства с заявлением о выплате возмещения

  Для получения выплаты возмещения гражданин — участник строительства член кооператива должен обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» одним из следующих способов:
   
  По почте, направив требующиеся нотариально заверенные документы на бумажном носителе по адресу для корреспонденции, указанному на официальном сайте Фонда.
   
  Через личный кабинет, заполнив заявление в электронной форме и приложив скан-копии требующихся документов, подписанных ЭЦП. (только если у Вас один ДДУ с одним помещением или одним машино-местом).

  По электронной почте [email protected], заполнив заявление в электронной форме и приложив цветные скан-копии требующихся документов, подписанных ЭЦП.

  Форма заявления о выплате возмещенияОбразец заявления
  К заявлению должны прилагаться документы, перечисленные в требованиях  комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами — участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных Фондом.Требования к комплекту, форме и порядку предоставления документов, направляемых гражданами – участниками строительства для получения возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещенийРекомендуемый список полномочий для доверенности на получение возмещенияКомплект документов, направляемых в Фонд на бумажном носителеКомплект документов, направляемых в Фонд на электронную почтуКомплект документов, предоставляемых в Фонд через Личный кабинетПамятка для наследников, супругов или исполнителей завещанияФорма заявления о выходе из кооператива

• 02

  Проверка фондом полученного заявления на выплату возмещения

  По факту получения заявления на выплату возмещения и приложенных к нему документов Фонд осуществляет проверку представленных документов на предмет обоснованности и комплектности.

• 03

  Выплата фондом возмещения

  Выплата возмещения производится в течение 10 рабочих дней с даты представления заявления о выплате возмещения и необходимых документов. Расчет размера возмещения осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ.

• 01

  Обращение фонда субъекта РФ с заявлением о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика

  Фонд субъекта РФ направляет в Арбитражный суд, конкурсному управляющему и в уполномоченный Правительством РФ  федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства, заявление о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика.

• 02

  Передача фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика

  После вынесения определения Арбитражным судом о передаче фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика конкурсный управляющий заключает с фондом субъекта РФ договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика.

• 03

  Заключение фондом с фондом субъекта соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства

  По факту перехода к фонду субъекта РФ земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика Фонд заключает с фондом субъекта РФ соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства.

• 04

  Реализация комплекса мероприятий по завершению строительства

  Фонд субъекта РФ осуществляет комплекс мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства.
  Срок завершения строительства и передачи квартир не может превышать 3 года со дня вынесения Арбитражным судом определения о передаче фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика.

• 05

  Передача объектов долевого строительства

  Передача объекта долевого строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Законом № 214-ФЗ.
  По факту завершения строительства фонд субъекта РФ не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства.

Обманутые дольщики ЖСК

Обманутые дольщики вправе достроить дом самостоятельно, объединившись в ЖСК. Часто случается, что когда застройщик нарушает права дольщиков, инициативные люди собирают свое ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), чтобы все же достроить дом. Этот вариант, по мнению многих специалистов по вопросам судебных дел строительных компаний, является наиболее приемлемым. Он намного реалистичнее, как показывает практика, чем требование о возмещении компенсации обманутым дольщикам.

Цель образования такого кооператива — именно завершение строительства объекта, а значит ЖСК будет выступать в роли застройщика. Фактически сами дольщики станут в таком случае управленцами и координаторами по работе строительства. Конечно, соинвесторы должны выбрать председателя ЖСК, ответственное лицо, представляющее их интересы, компетентное и уважаемое. Это возлагает на ЖСК конкретные обязательства, в числе которых покрытие организационных расходов для строительства, расходов для генподрядчика, ведение бухгалтерии и отчетности и пр. Поэтому дольщики должны быть готовы к дополнительным тратам.

25.12.2017

По теме:

17.01.2023

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпус 2 ЦДС «Приневский»

13.01.2023

Ипотека 0,01%: успей в январе!

12.01.2023

«Полис Приморский» получил ЗОС

10.01.2023

ГК «Полис» продлевает новогодние скидки!

27.12.2022

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию первую очередь квартала Parkolovo

23.12.2022

Беспрецедентная скидка от «Страны»: более 2,5 млн рублей на квартиры в лучшем ЖК Васильевского острова

23.12.2022

В шведском квартале «IQ Гатчина» заселяются два дома 4 очереди

22.12.2022

В ЖК «Полис ЛАВрики» началась отделка фасада

21.12.2022

Квартал «Окла» – победитель премии «КАИССА»

15.12.2022

ЖК «Огни Залива» III очередь: потрясающий вид по новогодней цене

Фонд страхования участников долевого строительства

В ходе парламентских слушаний многократно поднимался ворпос о неэффективности прежней системы страхования долевого строительства и ответственности страховых компаний. Называлась сумма в 50 миллиардов рублей, исчезнувших со счётов «проблемных банков», фактически, потерянных обманутыми дольщиками…

Согласно законопроекту, принятому Госдумой в первом чтении десять дней назад, Фонд страхования долевого строительства будет компенсировать дольщикам вложенные средства, при невыполнении застройщиками своих обязательств. Средства фонда, главным образом, формируются за счёт обязательных взносов застройщиков.

Основные претензии парламентариев к законопроекту:

1. расплывчатые требования к размеру отчислений в компенсационного фонд,
2. непрозрачность использования средств фонда,
3. слабый контроль за его управлением,
4. отсутствие механизма контроля за строительными компаниями…

И парламентаррии, и простые градане страны едины в понимании необходимости изменения законодательства в сфере долевого строительства, во избежание повторения проблемных ситуаций на этом рынке и гарантии защищены прав граждан.

По словам Николая Николаева, председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, за короткий срок с момента принятия законопроекта в первом чтении, парламентариям уже удалось договориться с Правительством по многим вопросам:

1. Создание компенсационного Фонда в форме публично-правовой компании гарантирует прозрачноть его работы и подконтрольность Счетной палате РФ;
2. Привлечение компаний — застройщиков для завершения строительства замороженных объектов будет проходить только через конкурсные процедуры.

Однако, участники слушаний сошлись во мнении, что, само по себе, создание Фонда не решит проблему дольщиков. Необходимо эффективное участие банковской системы.

Средства дольщиков нужно проиндексировать в соответствии с инфляцией. Должен быть определен перечень надежных инвестиционных проектов для вложения средств Фонда с гарантией…

Варианты решения проблемы обманутых дольщиков

Обманутый участник долевого строительства имеет право предъявить к застройщику как денежные так и неденежные требования. Таковыми могут быть:

1. Расторжение ДДУ и возврат денежных средств за оплаченную, но недостроенную в предусмотренный договором срок, недвижимость, с выплатой процентов за пользование денежными средствами.
   Застройщики редко реагируют на требования потребителей вернуть денежные средства в досудебном порядке, поэтому вероятнее всего обращение в суд будет неизбежным.
2. В случае банкротства застройщика, после включения дольщика в реестр кредиторов, появляется возможность получить денежное возмещение в виде выплаты от Фонда развития территорий, который присоединяется к участию в банкротном деле.
3. Фонд развития территорий также может принять решение об осуществлении действий по завершению строительства дома. Тогда, по окончанию строительства, дольщики получат свои долгожданные квартиры в собственность.
4. Добиться завершения строительства недостроенного объекта и передачи причитающейся жилплощади. Такой вариант решения проблемы возможен, когда органами власти для ликвидации недостроя привлекаются, например, средства других застройщиков либо средства из бюджета. В практике известны случаи, когда «замороженный» дом достраивали даже за счет дополнительных инвестиций самих объединившихся обманутых дольщиков.

Самым разумным в этой непростой ситуации было бы объединиться с такими же пострадавшими. Подавая коллективные иски, жалобы, заявления добиться положительного результата будет проще, чем действуя в одиночку

Необходимо привлекать к своей проблеме общественное внимание и внимание СМИ путем проведения митингов и пикетов. Правда, делать это нужно в соответствии с действующим законодательством РФ

Кроме того, существуют ассоциации, объединения обманутых дольщиков, фонды защиты прав потребителей, в эти организации, также можно направить обращение с просьбой о помощи.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что путь обманутого дольщика по отстаиванию своих нарушенных прав имеет множество подводных камней. Чтобы добиться окончания замороженного строительства или получить денежную компенсацию за недостроенное жилье, необходимо собрать кучу документов, обратиться во множество инстанций. Лучше довериться в этом непростом вопросе специалисту, который имеет большой опыт в области отстаивания нарушенных интересов обманутых дольщиков. Он поможет в составлении необходимых исков и заявлений. Такими специалистами являются юристы «Хелп Консалтинг».

Для получения квалифицированных юридических услуг достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Порядок действий

Давайте разбираться, что конкретно нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков, например, в Уфе. Для начала стоит понять, куда обращаться. Вопросами обманутых дольщиков занимаются в основном региональные власти. Исключение – Москва, подробнее о столице читайте ниже. Общий же алгоритм достаточно прост. Нужно собрать нужные документы, выполнить все требования закона к этим документам и подать заявление. Разберемся подробнее, как все сделать верно.

Перечень необходимых документов

Чтобы получить необходимый статус, вам придется собрать документы для реестра обманутых дольщиков. Это список бумаг, который в целом не отличается от региона к региону. Но на всякий случай прочитайте соответствующие разделы нашей статьи ниже – вдруг именно в вашем регионе профильные ведомства требуют дополнительные документы.

Заявление	Как раз тот случай, когда придется идти в региональное министерстве или в специальный комитет, если речь идет о Москве, и брать нужный шаблон. В целом документы не отличаются друг от друга – в любом случае они содержат ваши данные и строчку «Прошу включить меня в реестр пострадавших граждан в сфере долевого строительства».
Документы, удостоверяющие личность	Придется сделать копии всех страниц паспорта или, при его отсутствия, другого документа – военного билета или заграничного паспорта
Документы, подтверждающие ваши права	Речь идет о договоре долевого участия или об ином документе, которые подтверждает ваше право требовать у девелопера квартиру. Заявление о включении в реестр обманутых дольщиков должно содержать ссылку именно на этот договор – указываете там номер документа и дату его заключения
Подтверждение оплаты	Это может быть чек, выписка из банка о движении средств, справка от застройщика, что цена договора долевого участия выплачена полностью
Если таковой имеется – судебный акт	Нужен судебный акт, подтверждающий претензии дольщика к застройщика. Или приговор суда по уголовному делу, в котором вас признали потерпевшим
Признания банкротства застройщика	Если таковой имеется, то решение региональных властей о приостановке строительства дома в связи с банкротством или просто определение арбитражного суда о том, что компания является банкротом

Есть несколько требований, которым должны соответствовать ваши документы:

• Каждая страница документа, в котором больше одной страницы, должна быть с номером. Не забудьте прошить все документы, особенно договор долевого участия – если потеряется нужна страница, будет очень обидно.
• Не должно быть никаких повреждений и помарок, иначе документ признается недействительным

Заявление

Чтобы написать заявление на включение в реестр обманутых дольщиков, физическому лицу нужно внимательно изучить предлагаемый шаблон. Он определен правилами приказа Минстроя РФ, поэтому отступление от него чревато отказом о внесении вас в реестр обманутых дольщиков.

• Заявление нужно подавать лично. Если вы планируете поручить кому-то этот процесс, придется озаботиться генеральной доверенностью в письменном виде, по которому другое лицо может вести дела. Обязательно заверение у нотариуса.
• Кроме того, заявление можно отправить по почте, но тогда необходимо нотариальное заверение каждой страницы не только заявления, но и всех прилагаемых к нему документов. Это очень дорогое удовольствие.
• Укажите в заявлении все данные из договора долевого участия – его номер, дату заключения, цену договора.
• Перечислите все документы, которые вы прикладываете к заявлению. Напишите количество листов в каждом документе

Заявление будет рассматриваться в течение 20-ти дней.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

Выплата компенсации за недостроенное жилье обманутым дольщикам: как проводятся расчеты?

Если вам прилетело счастье стать обманутым дольщиком, запомните следующую формулу:

Площадь жилья нужно умножить на рыночную стоимость квадратного метра. Потом умножить на долю в собственности, и затем — на коэффициент оплаты. Это и будет сумма компенсации.

Если сокращенно:

П х Р х Д х К = ₽

Коэффициент оплаты по договору — это отношение между суммой, которая уже была внесена на счет застройщика, и стоимостью квартиры по ДДУ.

Теперь разберемся с рыночной ценой жилья. Оценивает стоимость квадратных метров независимая экспертиза — это серьезные люди с вечно задумчивыми лицами, которым доверяет суд, кредиторы застройщика и весь честной люд.

Как пример, приведем следующие расчеты:

50 кв. м. х 80 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 400 000 рублей

Например, вы воспользовались шикарным предложением застройщика и решили воплотить свои мечты приобретением уютного жилья. Вам понравилась квартира в 2 комнаты и площадью в 50 кв. м. Но за полгода строительства вы успели внести только 300 тыс. рублей. Стоит она, правда, в 10 раз больше — 3 млн. рублей.

И вот застройщик, словно пробка из-под шампанского, резко и внезапно улетает за горизонт событий, заявив о банкротстве своего предприятия. После всех истерик, стресса, отпаивания корвалолом и мытарств проводится экспертиза, которая оценивается стоимость 1 кв. м. в недострое в 80 тыс. рублей. И да, вы являетесь единственным собственником. А значит, на выходе мы получили бы сумму в 400 тыс. рублей.

Но эта картинка слишком правильная, чтобы быть правдой. Проблема кроется в оценке стоимости квадратного метра (ах, если бы эксперты реально оценивали все по рынку!). А теперь давайте опустимся на землю и представим, как это бывает в реальности, когда 1 квадратный метр по стоимости в 80 тыс. рублей экспертиза оценивает как 50 тыс. рублей:

50 кв. м. х 50 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 250 000 рублей

Напомним, что заплатили вы изначально 300 тыс. рублей. И что — выходит, что по результатам экспертизы компенсируют вам всего 250 тыс. рублей? Увы, оценка стоимости кв. м. по ДДУ и по итоговой экспертизе всегда отличается. И явно не в пользу обманутого дольщика.

Но! У нас для вас есть очень волшебные новости — вы получите ровно столько, сколько вы и вложили. Здесь вас защищает законодательство — не допускается возмещение, по размеру меньшее, чем человек успел заплатить застройщику.

Претендовать на компенсацию из Фонда развития территорий вправе все обманутые дольщики-собственники жилья. Но им вернут деньги максимум за 120 кв. м. Больше нельзя по закону.

Но если вы, допустим, приобретали две квартиры по 100 кв. м., и оформили их правильно (скажем, одну на себя, а вторую на любимого родственника), то у вас есть хорошие шансы получить все деньги. Правда, если родственник потом не взбрыкнет и не захочет прибрать квартиру к своим рукам.

Вы потратили последние деньги на жилье и остались ни с чем? Звоните, мы поможем вам

Чего ждать?

Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию. Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать. В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.

Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.

В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).

В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание — пп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения — в Письме Минфина России от 8 июня 2010 г. N 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влекут налоговой нагрузки.

В каких случаях дольщик может считаться обманутым

Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право отслеживать лично ход строительства на каждой стадии. Естественно, по соображениям техники безопасности, внутрь строящегося здания пройти не получится, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Возможность обозреть объект изнутри предоставляется лишь после полного завершения строительства. Так, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик направляет всем дольщикам уведомления о готовности объекта к передаче и необходимости записаться на осмотр объекта. При отсутствии препятствующих обстоятельств по окончанию осмотра гражданину предлагается подписать Акт приема-передачи недвижимости.

Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ, даже если это возможно только удаленно. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут онлайн трансляцию возведения здания.

Если стройка остановилась и даже в течение нескольких дней на объекте отсутствуют рабочие, техника и не ведутся никакие работы – это повод для беспокойства. Обманутым дольщиком уже можно называться в случае, если строительство объекта приостановлено более чем на девять месяцев либо, когда он не готов к сроку, указанному в ДДУ.

Так, признаками, по которым становится понятным, дольщик приобрел статус пострадавшего лица, являются:

• прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком, на котором идет стройка;
• банкротство либо ликвидация юридического лица, выступающего в качестве застройщика, до исполнения им своих обязательств;
• просрочка исполнения обязательств по ДДУ более чем на девять месяцев (например, дом построен, но квартира дольщику не передана);
• наличие признаков мошенничества – невозможно связаться с застройщиком, офис закрыт, телефоны не отвечают, местонахождение руководства и работников фирмы-застройщика неизвестно.

Статистика

Говоря о печальной статистике долевого строительства, Министр строительства и ЖКХ сообщил:

• Первая группа обманутых дольщиков насчитывает более 30 тысяч пострадавших от СУ-155 на 114 недостроенных объектах;
• Вторая группа — более 45 тысяч человек в 69 субъектах Федерации, более 770 проблемных объектов.

Половина граждан из реестра обманутых дольщиков сосредоточена в 10 субъектах федерации:

• Новосибирская область,
• Краснодарский край,
• Самарская область,
• Москва,
• Челябинская область,
• Татарстан,
• Московская область,
• Санкт-Петербург,
• Ростовская область,
• Омская область…

Справка:По статистике Минстроя, сегодня в России насчитывается более 2,5 млн пострадавших от нарушений при долевом строительстве жилья.

Согласно распоряжению Правительства РФ, до 1 августа 2017 года все регионы должны разработать программы решения проблем обманутых дольщиков.

Вячеслав Володин,спикер Госдумы:

«…передача части полномочий (в долевом строительстве) к институтам саморегулирования привела к тому, что контроль был утрачен… Огромные деньги потеряли и обманутые дольщики, и стройиндустрия, и наши застройщики.»

Главной целью коллективного обсуждения проблем долевого строительства в российском парламенте является внесение (перед вторым парламентским чтением) поправок в законопроект о фонде участников долевого строительства. После первого чтения в Думе законопроект вызвал много вопросов и нареканий со стороны депутатов и всех участников процесса.